业主解除物业服务合同的困境及对策王景（长春市宽城区人民法院，吉林长春１３００５２）［摘要］现实生活中经常出现业主基于物业服务人未能完全履行合同义务而拒绝支付物业费，物业服务人也因此中止提供物业服务的合同履行困境。作为“合同严守原则”的例外，解除合同不失为打破业主与物业服务人僵持局面的有力方式之一。《民法典》将物业服务合同关系典型化至物业服务合同一章，全面规定了业主和物业服务人的权利义务，较好地维护了双方权益，但业主解除物业服务合同仍存在实践上的难题。本文通过分析业主解除物业服务合同的现实问题，基于《民法典》及有关法规提出相应建议。［关键词］物业服务合同；解除权；业主；物业服务人［中图分类号］Ｄ９２３．６［文献标志码］Ａ［文章编号］２０９５－７６０２（２０２３）０３－００８３－０５《民法典》颁布前，国内学者对物业服务合同的性质众说纷纭。主流观点认为物业服务合同类似于有偿委托合同，即物业服务合同属于业主对物业服务人在物业服务区域内的综合性事务委托，物业服务领域内的纠纷应当适用委托合同的有关规则［１］。但物业服务合同具有相当强的专业性，其在本质上还是区别于一般的委托合同，单一的委托合同规则难以解决物业服务合同的独有问题。因此，《民法典》回应现实生活需要，其第９３７条将物业服务合同定义为：物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同的典型化，使其自身具有独特性质和适用规则，这在业主解除物业服务合同的路径上也有所体现。一、物业服务合同的解除路径业主解除物业服务合同的路径主要包括：第一，协议解除，即业主与物业服务人协商解除，通过解除合意解除物业服务合同。第二，解除权解除合同，具体包括两种情况：（１）约定解除合同，即业主与物业服务人约定在合同中一方或双方对解除权的保留，当满足约定条件时，一方可以行使约定解除权解除合同。（２）法定解除合同，即业主与物业服务人之间存在《民法典》第５６３条规定的解除条件，进而解除合同。业主通过行使法定解除权解除合同，通常要负担物业服务人达到根本违约的举证责任。第三，不定期物业服务合同解除权，当物业服务合同转为不定期时，任意一方当事人在提前６０日书面通知的情况下可以随时解除合同。第四，业主对物业服务合同的任意解除权，这主要体现在《民法典》第９４０条，即业...
