广州市留用地兑现及高效开发利用模式探讨宿勇军，李艳（广州市城市规划勘测设计研究院，广东广州510060）摘要：留用地是政府征收农民集体土地后，按照征收土地面积和留用地核定比例，用于被征收土地农民集体经济组织开展生产的建设用地，是一种征收补偿安置措施。受国土空间规划、新增建设用地指标和规划选址的制约，广州市留用地历史欠账严重；农民集体自主开发经营、产业导入能力薄弱，又造成已供留用地开发利用效率低下，形成新的存量低效用地问题；对于市场主体而言，留用地合作开发受到土地性质、容积率、土地供应和不动产登记环节的影响，对市场的吸引力不足。通过对广州市留用地的兑现和开发利用模式的研究，总结出留用地存在兑现难、入市流转难、开发利用低效、监管缺失等4个问题。本文根据已有的留用地兑现开发案例和政策分析，提出多元化的留用地兑现模式和已供低效留用地开发利用的路径，为留用地政策的制定提供建议[1]，为现状低效用地的二次开发提供优化建议。关键词：留用地；兑现；开发利用；多元化；存量低效；二次开发中图分类号：F301.2文献标志码：A文章编号：2097-101X(2023)09-0021-07留用地是指在区县级行政范围内，政府征收农民集体土地后，根据征收土地面积和留用地核定比例，作为征地安置补偿的一种方式，另行安排给被征收土地农民集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地产生的经济收益及使用权都由农民集体经济组织处置。1989年，深圳首次提出征地拨地的概念，将征地留用地制度展现到台前，此后征地留用地相关政策相继在南粤大地遍地开花。广州市留用地政策在近20年未发生重大变化，目前主要有4种兑现方式：实物留地、货币兑现、物业置换和旧村改造统筹兑现[2-3]。广东省佛山市的留用地政策在发展中有所创新，佛山市于2017年取消了实物留地政策，鼓励货币兑现、物业置换。杭州市留用地的批复面积不再根据核定比例确定，改为按照村庄人口规模核定。广州市的留用地政策在实施过程中也发现很多问题。留用地作为农民集体经济组织分享城市发展红利的存量建设用地，存在兑现难、入市流转难、开发利用低效、监管缺失等4大问题，大量的留用地长期分散地埋没于乡村。在以存量用地为主的广州市，以往政府期望通过旧村改造来消化留用地欠账和提升留用地开发效率，根据广州市规划和自然资源局《关于加快推进留用地落地兑现工作意见的通知》（穗规划资源规字〔2019〕3号），政府也希望通过旧村改造解决留用地的历史欠账[2]。随着...
