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2018年资产评估师考试辅导　　　 资产评估基础（第一章） 第一章　资产评估概述 涉及七个考点 　　目录 　　01 资产评估基本概念 　　02 价值与价格 　　03 资产评估的基本作用 　　04 资产评估的原则 　　05 我国资产评估行业的发展 　　06 我国资产评估的主要服务领域 　　07 我国资产评估的地位和作用 评估师资料更新群：600926308 各类资料购买咨询QQ：49027400 　　学习目标及题型分值 　　学习目标 　　·理解资产评估及其原则和基本作用 　　·了解我国资产评估发展状况、资产评估主要服务领域的情况 　　题型分值 　　·本章以客观题考查为主 　　·分值一般在5分左右 　　掌握熟悉了解的内容 　　掌握： 　　√资产评估的概念 　　√资产评估的经济技术原则 　　熟悉： 　　√资产评估的基本作用 　　√价值与价格 　　√资产评估的工作原则 　　了解： 　　√我国资产评估行业的发展历史 　　√我国资产评估行业的发展特点 　　√我国资产评估在市场经济中的地位和作用 　　√我国资产评估的主要服务领域 　　考点一：资产评估基本概念 　　一、资产评估定义 　　1.资产评估学研究对象 　　就是资产的交换价值以及由此衍生出来的问题。 　　包括：资产交换价值决定、交换价值表现形式、衡量资产交换价值的手段和资产交换价值的表达。 　　2.资产评估学研究的主要方面 　　 　　3.资产评估中的价值 　　①资产评估“价值”内涵分析所要解决的核心决策问题是商品的定价分析问题； 　　②是交换价值，是估计值，不同于会计记录价值。 　　市场经济的核心问题是交易：资产的交易。 　　现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在，就会涉及到评估的问题。 　　4.资产评估的教材定义 　　资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，其概念可以从三个层次进行表述：①一般意义；②专业角度；③法律角度。 　　①一般意义：估计和判断资产的价值。 　　 　　②专业角度：依据执业标准评定估算。 　　作为一种专业服务，资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。 　　评估执业VS估价服务 　　·评估和经纪、拍卖、资产管理、代理咨询以及收集市场数据等业务都可能涉及估价服务。 　　·评估执业和估价服务的区分来自商品经济发展对专业化评估品质与监管提升的要求。 　　评估执业是由特定主体执行的评估行为（在我国，资产评估法规定的资产评估执业主体是资产评估专业人员），而且只能由特定主体从事，并受资产评估准则的约束和规范。 　　估价服务是指评估师和其他与价值有关的人士都可以从事的与资产价值相关的所有业务。 　　资产评估的教材定义解析 　　资产评估学是一门发现待评估资产价值的应用学科。 　　目的：确定资产的价值。这里的价值不是劳动价值论中的抽象劳动形成的价值，而是基于商品使用价值的交换价值的货币表现即价格（确切的说是模拟价格）。 　　资产评估即给资产定价，发现资产价格的理论。 　　>>属西方经济学理论范畴（微观经济学）。 　　>>微观经济学又称价格理论，是研究商品价格如何形成及其影响因素的学科。 　　>>从两者研究的对象可以看出，均是关于价格的学科。 　　>>商品的价格（价值）受供需法则的制约而形成。不同之处在于整个基于市场机制的经济学定价研究是要对整个市场的商品价格形成机制进行解释，而非对某一具体商品的价格进行判断。 　　>>而评估则恰恰是要解决对某一具体商品的价格判断进行决策的问题。从这个角度可以说资产评估理论是价值理论的应用理论 　　5.资产评估的资产评估法定义 　　《中华人民共和国资产评估法》规定“第二条　本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。” 　　资产评估的资产评估法定义解析： 　　 　　6.资产评估定义理解 　　资产评估是一种专业服务行为 　　●受托行为 　　资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为 　　●订立合同 　　资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同 　　●依法评估 　　资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行 　　二、资产评估界定涉及内容 　　1.评估主体 　　 　　2.评估客体具体标的物 　　资产评估的客体是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。 　　五类对应目前的六大类评估行业。 　　评估对象包括6大类，资产评估、土地估价、房地产估价、矿业权评估、保险公估和旧机动车评估。 　　［五个部门管理］ 　　财政部：资产评估 　　国土资源部：土地估价，矿业权评估 　　住房和城乡建设部：房地产估价 　　商务部：旧机动车评估 　　保监会：保险公估 　　3.资产评估服务法律性质 　　资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。 　　4.资产评估服务的内容及成果 　　内容：是对评估对象价值进行评定、估算的专业服务。 　　成果：资产评估机构出具的资产评估报告。 　　三、资产含义及理解 评估师资料更新群：600926308 各类资料购买咨询QQ：49027400 　　1.资产的含义 　　资产评估中的资产内涵更接近于经济学中的资产。 　　资产的含义： 　　◆资产是资产评估的客体，即资产评估的对象。 　　◆资产是特定权利主体拥有或控制的，能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。 　　2.资产含义的理解 　　①能够带来未来经济利益 　　>>一是资产本身给特定主体带来的利益 　　>>二是通过所有权或控制权的变动给特定主体带来的利益 　　资产的价值取决于其能够带来的未来经济利益的能力 　　资产评估专业人员只是通过适当的方法量化这种能力，反映资产的价值 　　②特定主体所拥有或控制的 　　权属：拥有支配 　　>>对资产的拥有或控制主要体现在对资产产权的界定和保护上。 　　>>依法取得拥有或控制资产的权利是特定主体能够拥有或支配相关资产的前提条件。 　　权力束 　　·资产的产权是与资产所有权相关的“权利束”，是基于所有权派生的一系列权利。 　　·通常包括对资产的占有权、使用权、收益权和处分权等。 　　一方面表现为某项资产的完整产权，占有、使用、收益和处分的所有权利，例如土地所有权。 　　另一方面，具有可分解性，可从中分离设定出不同类型的权利。 　　①国有建设用地所有权人可以通过出让或划拨方式实现其使用权的让渡； 　　②建设用地使用权人可以通过对相关建设用地设定抵押权实现土地资产的融资功能； 　　③还可基于邻里需要为相邻单位提供通行用地而设定地役权。 　　相对于完整产权，被分离设定了部分权利的有限产权的权利人，行使资产权利就会受到分设权利时所承诺义务的限制。 　　因此： 　　√不同权利的类型及组合构成了资产的具体产权状态 　　√例如专利所有权、被授予独家许可后的专利所有权、专利使用权等。 　　权利状态不同价值不同： 　　>>资产的权利状态不同，为权利人带来的经济利益通常会存在差异，所对应的资产价值也不同。 　　>>资产的所有权价值一般会高于使用权的价值。 　　>>即使是同样的资产载体，可能会因为所赋予的权利并不相同，表现出不同的经济价值。 　　>>要求资产评估专业人员关注被评估资产的权利状况，重视权利状况对资产评估约束和影响的原因。 　　资产界定依据： 　　>>只有控制权而无所有权的资产，如特许经营权、采矿权等，由于能够为企业带来持续的经济利益，也应作为资产加以确认。 　　因此，资产评估中的资产不应仅以所有权作为界定依据，应当以经济资源的控制权为依据 　　排他性： 　　>>对资产所有权或控制权的确立使特定主体对资产的相关权利具有了排他性，其他主体要取得相关权利就要付出相应的代价。 　　③价值应当能以货币计量 　　>>能够给特定主体带来可量化的效用或利益的资产才是资产评估中所涉及的资产。 　　>>资产的价值应当能够运用货币计量和反映 　　考点二：价值理论 　　资产评估是给资产定价，价格由价值决定。 　　价值是什么样的价值？ 　　●评估理论从西方经济学分离出来，从西方经济学价值之争中寻找答案。 　　●几个阵营：劳动价值论、效用价值论和供求价值论 　　问：为什么研究价值论？ 　　答：价值论是指经济学家对商品价值的观点，是经济理论的基础，是资产评估核心问题，没有正确的价值论作指导，评估的目的难以达到。（价值类型属于价值理论范畴） 　　从学科属性总结价值理论可以发现： 　　1.不同学科对价值的内涵有着不同的性质界定； 　　2.同一学科不同的历史阶段对价值的界定会出现不同的内涵； 　　3.同一学科不同的视角对“价值”也会存在不同的理解； 　　4.价值与价格是既有区别又密切相关的两个概念。 　　价值和价格： 　　A.价值和价格是资产评估的基本概念，也是经济学研究的核心之一。 　　B.经济学上的价值理论，其基本任务是解决价值的决定和衡量问题。 　　从经济学的角度来看，价格是指在特定的交易行为中，特定的买方和/或卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。 价格可被理解为一个历史数据或事实，是特定交易双方实际支付或收到的货币数量。 　　资产评估中的价值： 　　1.只是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对评估标的物价值的估计值， 　　2.资产评估结果或评估价值属于价格范畴但不是市场价格本身。 　　评估价值属于价格范畴但不是市场价格本身？ 　　■资产评估是在资产真正进入流通领域和市场之前进行的，市场价格只能在流通中产生； 　　■评估仅仅是一种专家判断，评估结果仅仅是评估专业人士对资产交换价值客观值的估计值，并不能代替或取代资产交易当事人的讨价还价及定价行为。 　　一、劳动价值论 　　1.价值二重性 　　劳动价值论的核心是商品的价值是由劳动决定的，该理论的逻辑起点是商品，商品是用于交换的劳动产品，具有使用价值和价值两个因素。 使用价值 价值 “物的有用性”（满足人的某种需要的属性） 凝结在商品中的无差别的人类劳动 自然属性，但不可比较；由具体劳动形成；人与物关系 社会属性；由抽象劳动形成；人与人关系 是商品、劳动产品和物品的共同点 只有商品才有价值 商品质量和性能 构成了商品交换的基础，交换价值（价格） 　　劳动价值论提出了商品价值的二重性 ，即使用价值和价值。它认为商品是使用价值和价值的统一体。 　　具有使用价值但是没有价值的情形： 　　只要不是以劳动为中介对人有用的物即是这种情形，例如空气，未开垦的土地。 　　具有使用价值，也是劳动产品，但是没有价值的情形： 　　例如为自己生产的粮食，或者用于交租，只要不用于交换就是如此 。 　　如果资产具有价值，必然具有使用价值： 　　因为如果某物没有用，那么它包含的劳动就对人类没有用，也就不能算做人类劳动，不形成价值。例如孩子玩耍在河里找到的鹅卵石就是如此。 　　 　　2.劳动二重性 　　 　　 　　社会必要劳动时间，即社会普遍承认的生产这件商品所需要多少时间的劳动。 　　■而这种社会必要时间下的劳动，即是商品价值的衡量尺度。 　　■某一件商品需要耗费更多的劳动，它的价值则高，否则，价值就低。 　　社会必要劳动时间，即“在现有社会正常的生产条件下、在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间”。 　　单位商品的价值量与社会必要劳动时间成正比，与社会劳动生产率成反比。 　　为什么商品的价值量只能由社会必要劳动时间决定？ 　　个别劳动时间是同业中每个生产者生产同种商品实际耗费的劳动时间。生产技术条件、劳动熟练程度和劳动强度各不相同，导致每个生产者生产同种商品实际耗费的劳动时间不同。 　　个别劳动时间形成的是个别价值量，而不是社会价值量，商品的市场价格不是由个别价值量决定的。生产技术条件、劳动熟练程度和劳动强度各不相同 　　因为商品的价格和社会价值量的决定，必须要求有一个统一的、客观的社会尺度和标准，只有价值和价格的标准是统一和客观的，才能使生产者彼此之间在经济利益上处于平等的地位。而个别劳动时间和个别价值恰恰是参差不齐的和不统一的。 　　 　　价值量与劳动时间或效率关系： 　　 社会必要劳动时间 个别劳动时间 社会劳动生产率 个别劳动生产率 单位商品价值量 正比 无关 反比 无关 价值总量 无关 反比 无关 正比 　　问：为什么单位商品价值量与社会必要劳动时间成正比？ 　　答：因为生产耗费的社会必要劳动时间越多，则商品价值量就越大；反之就越小。 　　例如一辆汽车的价值量远大于一支铅笔的价值量 　　问：单位商品价值量与社会劳动生产率成反比？ 　　例如社会劳动生产率提高，社会必要劳动时间会缩短，轿车的价值量变小，表现为汽车价格下降 。 　　问：为什么单位商品价值量与个别劳动时间无关？ 　　 　　问：为什么单位商品价值量与个别劳动生产率无关？ 　　 　　作为结论了解： 　　■商品的价值总量与个别劳动时间成反比，与个别劳动生产率成正比； 　　■商品的价值总量与社会必要劳动时间、社会劳动生产率无关。 　　具体劳动： 　　具体的有用劳动生产不同质的产品，创造使用价值，满足人们的不同需要。 　　●将某种原料经过人的活动改造成为产品，使物取得了形态上的变化； 　　●如：把布变成衣服，把面、酵母等变成面包； 　　●劳动的形态不同，从而产生了不同的商品，也就造就了不同的使用价值。 　　抽象劳动： 　　撇开了具体形态的人类劳动力的纯生理学意义上耗费的抽象劳动，形成商品的价值。 　　●劳动一方面生产了使用价值，但也把自己凝结进了商品中，从而使商品增值。这重意义因为只考虑必要劳动时间，不考虑劳动的形态，因此是一种将各种劳动的抽象。 　　●比如做衣服和做面包虽然形式不同，但都是生产商品，因此可以只从劳动时间上来看这两种劳动。（体力和脑力耗费、量的差别） 　　结论 　　 　　知识点内容总结 　　 　　3.价值规律 　　价值规律是商品生产和交换的基本经济规律，是人类从事一切经济活动都必须遵守的客观规律。 　　商品价值量由生产这种商品的社会必要劳动时间决定，商品按照价值量相等的原则进行交换。 　　等价交换即各自商品所消耗社会必要劳动时间相等。生产者想提价，消费者想降价，在长期的市场交换中，必然形成等价交换趋势。 　　价值规律作用： 　　调节→刺激→优胜略汰 　　价值规律调节生产资料和劳动力在生产部门的分配，刺激商品生产者改进生产工具，提高劳动生产率，加强经营管理，促使商品生产者在竞争中优胜劣汰。 　　①价值规律调节作用 　　价值规律调节生产资料和劳动力在各生产部门的分配 。 　　 　　>>供不应求（供过于求），使价格上涨（下跌），使生产扩大（缩减）。 　　>>价值规律像无形的指挥棒，指挥着生产资料和劳动力的流向。 　　>>供大于求，指挥生产资料和劳动力从生产这种商品的部门流出；相反，则流入。 　　②价值规律刺激作用 　　>>价值规律要求按照社会必要劳动时间所决定的价值来交换。 　　>>改进技术设备，劳动生产率高，个别劳动时间少于社会必要劳动时间，则获利较多。 　　>>因存在竞争，刺激生产者改进生产工具，提高劳动生产率，加强经营管理，降低消耗，以降低个别劳动时间。 　　③价值规律筛子作用 　　由于竞争，促使生产者设法缩短个别劳动时间，提高劳动生产率，也会促使优胜劣汰。这是不以人意志为转移的。（企业不断改进提高竞争力，个人不断提高自身素质） 　　所以，社会必要劳动时间决定着商品生产者的优胜劣汰，促使每个商品生产者非常关心自己的生产，千方百计地提高劳动生产率，降低劳动消耗，提高产品质量。 　　价格与价值： 　　>>价格是价值的货币表现形式； 　　>>价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素，是价格形成的基础。 　　商品供求关系的变化引起价格围绕价值上下波动，供大于求，价格偏低，供小于求，价格较高。 　　价格与价值的关系： 　　充分竞争条件下，价格主要取决于使用价值和供求关系。同一种商品淡旺季的价格差异是个例证 。 　　例如，同类产品中质量较好的可以有较高价格，对于奢侈品，其价格往往取决于其给人们在荣誉感、自我满足感等心理方面带来的效用，而不完全取决于其本身的物质意义上的使用价值。 　　不完全竞争条件下，例如存在垄断，价值与价格关系会出现分离，因定价权被独占。如存在管制时，价格可能低于价值。 　　二、效用理论 　　效用价值论的核心：商品的价值是由人们对商品效用的主观评价决定的。 　　 　　1）何为效用？ 　　效用是指商品满足人的欲望的能力，是消费者在消费商品时所感受到的满足程度。 　　消费者消费商品或劳务所获得的满足程度，并且这种满足程度纯粹是一种消费主观心理感觉（非客观用途，毒品）。满足程度高（低），效用大（小）。 　　 　　2）何为边际效用？ 　　边际效用是指每增加购买一单位的某种商品给消费者带来的满足程度的增加量，或称总效用的变化量。 　　3）边际效用举例 　　极度口渴，喝下第一杯水最解燃眉之急、最畅快的 　　但随着口渴程度降低，对下一杯水的渴望值也不断减少 　　当喝到完全不渴的时候即是边际，这时候再喝下去甚至会感到不适，再继续喝下去会越来越感到不适（负效用） 　　边际效用的大小，与欲望的强弱成正比。即边际效用递减规律。 　　记住：每杯水带给你的边际效用是递减的！ 　　4）边际效用决定价值举例 　　①农民一年只收获5袋粮食，使用计划： 　　第一袋：生存绝对必需的 　　第二袋：生存之外保持强壮体力和旺盛精力的 　　第三袋：用来饲养家禽保证有肉有蛋 　　第四袋：爱喝酒，用来酿酒 　　第五袋：觉得最好是饲养鹦鹉解闷儿 　　显然这些用途不同的谷物是根据自身生存需要的重要性顺序而安排的，最重要的是第一袋，然后递减，最不重要的是最后一袋。 　　以数字表示的话，第一袋最重要确定为12，依次为10、8、6、4。 　　问：如果小偷偷走了一袋谷物，农民将因此失去多少效用？ 　　答：丢失的那一袋的效用为4，即最小的效用。因为丢失一袋并不会影响最重要的那部分需要（维持生存必需的需要） 　　结论：一件东西价格，由它的最后一个效用（主观评价）来决定，即“边际效用”，即价格由边际效用来决定。边际效用的大小取决于需要和供应之间的关系，供应越多其重要性就越小，其效用也就小；供应越少其重要性就越大，效用就越大。“物以稀为贵”的道理 　　②决定物品价值大小的是边际效用？ 　　［案例说明］ 　　因为又累又饿又渴愿意出5元买第1个包子，一个包子吃下去，缓解了饿的感觉，第2个包子愿意出4元，第3个3元，第4个2元，第5个1元，第6个及以后的因为已经饱了，甚至白给都不要了，下山拿着是累赘。 　　按最后消费的一个，即第5个定价1元，这时消费者买了5个。假设生产者生产了5个，定价3元，则第4，第5个将是无效的，因为只愿意为第4个出2元，第5个出1元。定价3元，消费者不会买，生产者也不会生产了，这样最后的单位就是第3个，愿意出3元买的，始终是按最后单位的边际效用来定价。 　　5）效用理论前提 评估师资料更新群：600926308 各类资料购买咨询QQ：49027400 　　 　　涌泉边和灼热沙漠中，一杯水的效用和价值的关系。 　　前者有效用，无稀少性，因而无价值。后者既有效用，又有稀少性，因而具有价值。 　　稀缺性：能够满足人们某种独特的欲望并不代表这种商品一定具有价值，只有当商品出现稀缺的时候，才能够引起人们对它的渴望，其价值才能被体现。 　　效用+稀缺 　　效用理论从需求的角度阐述了衡量价值的观点，强调价值由效用和稀缺性共同决定，效用决定价值内容，稀缺性决定价值量的大小 　　三、均衡价格理论 　　1）均衡价格理论观点 　　均衡价格理论的核心：商品价值是由供求决定的。 　　均衡价格：商品需求量与供给量相等时的价格 ，即消费者为购买一定商品量所愿意支付的价格与生产者为提供一定商品量所愿意接受的价格相一致的价格就是均衡价格。 　　 　　 　　边际效用决定需求，生产费用决定供给 　　由边际效用决定的需求和由生产费用决定的供给两者的均衡，决定了价格，即均衡价格 　　2）供给与需求的关系举例 　　 　　结论 　　供给量>需求量，市场价格低 　　需求量>供给量，市场价格高 　　买卖双方均是经济理性人 　　√若市价格低，则供给量会减少，需求量会上升； 　　√若市场价格高，则需求量会减少，而供给量会增高。 　　√供给与需求的这种关系，最终能够实现均衡价格。 　　3）市场均衡 　　■一旦市场均衡实现以后，如果市场价格偏离均衡价格，通过供求力量的相互作用，市场就会出现自动回复均衡的趋势。 　　■短期内，消费偏好决定价格；长期内，生产成本决定价格。 　　■边际效用理论解决了短期内的定价问题，而生产理论解决了长期的定价问题。 　　4）市场间影响因素彼此不独立 　　一个市场供给和需求的影响因素和其他市场上的影响因素彼此不是独立的，市场之间存在相互联系和相互依赖。 　　影响市场供给的因素为例，概括起来包括： 　　>>商品本身的价格 　　>>替代商品的价格 　　>>生产要素的价格 　　>>生产技术和管理水平 　　>>对未来的预期 　　>>政府的税收政策等等 　　5）均衡价格理论强调 　　劳动成本，效用，供求关系决定。 　　商品的价值除了与商品本身的供求有关，还受市场中劳动的成本 、商品未来发挥的效用、其他商品的价格和市场的供求关系等因素的影响。 　　四、相关准则表述 　　■对于价格、价值及其关系，我国资产评估准则并未涉及。 　　■但美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）等资产评估准则则对此有一定的阐述。 　　《专业评估执业统一准则》（2016-2017版） 　　价格概念：某项资产的询价、报价或支付的金额 　　其注释中进一步陈述：价格是个事实，无论它是公开披露还是保密。由于特定买方或卖方的财务实力、动机和兴趣不同，为某项资产支付的价格与他人对该资产的价值判断可能相同或不同 　　价值概念：资产购买方、出售方或使用方与该资产之间的货币关系 　　并认为 ：价值表达的是一个经济概念。因此价值从来就不是一个事实，永远是对某项资产根据特定价值定义在某一特定时点值多少的意见。 　　必须定义价值 　　在评估业务中，价值必须是经过定义的，如市场价值、清算价值、投资价值等 　　《国际评估准则2013》 　　价格是指就某项资产的询价、报价或支付的金额。由于给定的买方和卖方拥有特定的财力、动机或者特殊权益，他们所支付的价格可能会不同于其他人为该资产给出的价格 　　价值不是一个事实，而是以下两种情况下的一种意见： 　　（1）某项资产交换时最可能支付的价格； 　　（2）拥有某项资产带来的经济利益。 　　交换价值是指一种假定的价格，价值是基于一定的假设条件而估计出来的，假设条件是由评估目的决定的。资产持有者的价值是针对某一特定当事人由于拥有该项资产而应当获得的利益的估计。 　　《国际评估准则2017》则没有保留上述内容 　　考点三：资产评估基本作用 　　反映和揭示资产的价值是资产评估的基本作用。 　　√市场经济利用“无形的手” 对资源进行合理配置，市场对公开交易的资产由供求价格机制定价。 　　√但生产要素市场所流通的“ 资产” 形态是复杂的，大部分资产组合是独一无二的，很难在市场上找到相似的参照物，一般不易像普通商品那样通过市场解决定价问题。 　　市场价格机制失灵→判断解决定价问题 　　受资产特性、交易机制等固有局限，或当时当地的主客观条件，有时可能出现市场价格机制失灵的状况。这就需要通过价值判断和估计来解决资产定价问题。 　　资产评估的理解 　　三个方面 　　>>资产评估就是依据市场的价格形成机制通过模拟市场条件，运用合理的技术方法，确定用途资产在约定时点的价值。 　　>>资产评估，作为价格机制的补充手段，是资产价值发现、衡量及实现的重要工具。 　　>>资产评估行业是市场经济体制中不可或缺的中介服务行业。 　　考点四：资产评估的原则 　　资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。 　　一、工作原则 　　独立、客观、公正 　　 　　二、经济技术原则 　　资产评估经济技术原则 　　是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。 　　1.供求原则 　　●供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。 　　假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。 　　★尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性。 　　★供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。 　　★资产评估专业人员在判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。 　　 　　由于均衡价格是由需求和供给共同作用的结果，在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，所以资产评估既需要考虑资产的购建成本，又需要考虑资产的效用。 　　◆市场法理论基础：供求决定价值论 　　评估方法理论基础 　　◆收益法的理论基础：效用价值论 　　资产价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益 　　◆成本法的理论基础：生产费用价值论 　　供给与需求的关系举例 　　成本法的理论基础：生产费用价值论 　　生产费用价值论：商品价格依据其生产所必要的费用而决定。 　　例如：房地产开发 　　卖方角度：房产价格基于“生产费用”，重在过去的投入。 　　买方角度：价格基于社会上的“生产费用”。最高价不能高于预计重新开发必要支出及应得利润，否则还不如自己开发。 　　>>一个是不低于开发已花费的代价（含应得利润），一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润，可以接受的共同点是正常的开发代价。 　　>>因此，估价对象的价值可根据重新开发的必要支出及应得利润来求取。 　　2.最高最佳使用原则 　　所谓最高最佳利用（highest and best use），是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。 　　●该原则依据价值理论原理 　　●强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值 　　以房地产为例：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。 　　最高最佳用途的确定，一般需要考虑以下几个因素： 　　●法律上许可 　　反映法律上许可的要求，必须考虑该项资产使用的法律限制 。 　　分析每种潜在使用方式，是否满足法律法规，例如城市规划，土地使用权出让合同等要求，不符合的不能选用。 　　●技术上可能 　　确定该用途技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途 。 　　例如：建筑对材料性能，施工技术手段等能否满足要求。 　　●经济上可行 　　财务上的可行性，必须在法律上允许且技术上可能的情况下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿使资产用于该用途所发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。 　　3.替代原则 　　任何理性的投资者对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的 。 　　在价格相同时，必定选择效用较大的 。 　　●价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性 　　●相同效能的资产，最低价格的资产需求最大 　　 　　正确运用替代原则是确保资产评估公正性的重要保证。 　　4.预期收益原则 　　资产之所以有价值是因为它能够为其拥有或控制者带来未来经济利益。 　　资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当基于其对未来收益的预期加以决定。 ——判断资产价值的一个最基本的依据。 　　5.贡献原则 　　根据经济学边际收益原理，各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。从一定意义上来看，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用。 　　适于 　　√确定构成整体资产各组成要素资产的贡献； 　　√当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失。 　　例如：住宅总价值由土地和房屋等构成，土地价值取决于其对住宅整体的贡献。 　　 　　6.评估时点原则 　　●因为资产评估具有动态性特点，资产的价值会随着时间因素的变化而变化。 　　●为使评估得以操作，同时又能保证评估结果可以被市场检验，评估时必须假定市场条件固定在某一时点。 　　必须选一个评估基准日 　　评估时点原则举例 　　房产估价为例 　　 　　>>密不可分（一个价值对应一个时间），不存在没有时间的价值。没了时间，价值失去意义。评估将无从下手。 　　>>不可能也没必要评估所有时点价值，评特定时间的价值。 　　>>时间假定不随意，必须考虑估价目的。 　　■评估时点原则也是对交易假设和公开市场假设的一个反映。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。 　　■从理论上说，资产评估是对动态资产价格的现实静态反映。这种反映越准确，评估结果越科学。 　　■评估基准日为“特定的时间点”，评估师的价值意见为该时点的价值意见，价值标准是该时间点适用的价值标准。 　　7.外在性原则 　　交易至少是两个当事人、两种权利主体之间的事情。一方的行为可能要对另一方造成损失或收益，这就是所谓的外在性。 　　之外 　　“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。 　　关注 　　资产评估应该充分关注“外在性”给被评估资产带来的损失或收益以及这种损失或收益对资产价值的影响。 　　例如，对房屋建筑物评估时，一个重要价格影响因素是环境因素。房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对价格有重要影响。有时环境因素影响的权重，甚至不亚于房屋本身的造价。这实际上就是“外在性”对价值影响的体现。优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对使用功能产生波及效用，减损转让或持有价值。 　　考点五：我国资产评估行业的发展 　　一、我国资产评估行业的发展历史 　　经过近三十年的努力，我国资产评估行业为维护国有资本权益、规范资本市场运作、防范金融系统风险、保障社会公共利益和国家经济安全作出了重要贡献。 　　1978年12月，中共十一届三中全会作出对国家经济管理体制和国有企业经营管理方式进行改革的重大决策，作为国有资产管理的必备程序和保护国有资产权益的专业手段，资产评估应运而生。 　　1989年，原国家体改委、财政部、原国家国有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》，明确规定：“被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估”。 　　1990年7月原国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作。这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作正式起步。 　　20世纪90年代初，原国家国有资产管理局负责管理资产评估行业，建立了资产评估机构资格准入制度，建立了资产评估收费管理制度，编写了资产评估专业培训教材。 　　1991年以国务院第91号令发布的《国有资产评估管理办法》，是我国第一部对资产评估行业进行政府管理的最高行政法规，标志着我国资产评估行业走上法制化的道路。 　　该办法明确规定：凡是涉及国有资产产权或经营主体发生变动的经济行为都要进行评估，同时还规定全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，将审批评估机构纳入国有资产管理部门的职责范围，规定了被评估资产的管理范围、评估的程序和方法及法律责任等，为推动我国资产评估行业的发展，起到了历史性的作用。 　　1993年12月，中国资产评估协会成立大会召开，中国资产评估协会的成立标志着中国资产评估行业已经开始成为一个独立的中介行业，我国资产评估行业管理体制也开始走向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路。 　　2001年12月31日，国务院办公厅转发了财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号），对国有资产评估管理方式进行重大改革，取消财政部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行财政部门的核准制或财政部门、集团公司及有关部门的备案制。 　　与此相适应，财政部将资产评估机构管理、资产评估准则制定等原先划归政府部门的行业管理职能移交给行业协会。这次重大改革不仅是国有资产评估管理的重大变化，同时也标志着我国资产评估行业的发展进入到一个强化行业自律管理的新阶段。 　　2003年，国务院设立国有资产监督管理委员会，财政部有关国有资产管理的部分职能划归国务院国资委。基本实现了国有资产评估管理与资产评估行业管理的分离，表明我国资产评估行业成为一个独立的专业服务行业。 　　2014年8月13日，资产评估师职业资格调整为水平评价类职业资格。 　　2016年7月2日，十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过了《中华人民共和国资产评估法》，自2016年12月1日起施行。 　　2017年4月21日，财政部出台《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号），为在财政部门实施监督管理的资产评估行业落实资产评估法的管理要求提供了依据。 　　2017年8月23日财政部发布《资产评估基本准则》，9月8日中国资产评估协会发布修订后的25项资产评估执业准则和职业道德准则，实现了资产评估准则的与时俱进。评估师资料更新群：600926308 各类资料购买咨询QQ：49027400 　　二、我国资产评估行业的发展特点 　　（一）我国资产评估行业发展情况 　　1.评估机构和评估专业人员 　　截至2016年底，全国资产评估机构3400多家，执业资产评估师34000多人，从业人员10万多人。行业收入由2010年的51亿元增长到2016年的120亿元，年均增长超过15%。 　　2.资产评估理论 　　从价值理论的经济学基本论点出发，形成了资产评估的基本要素和基本原理，根据成本核算、收益预期及市场博弈等技术方法，形成资产评估的具体路径、方法和参数。 　　我国的资产评估行业在基本理论与原理、基本评估方法等方面与国际评估行业保持趋同和一致，在具体操作和参数上的某些方面体现了我国社会主义市场经济的特色。 　　3.行业自律组织 　　资产评估作为市场经济中不可或缺的一个重要组成部分，其行业协会组织建设对保障行业健康发展、维护经济秩序、实现社会稳定具有重要意义。目前，我国资产评估协会建立了由会员代表大会、理事会、专门和专业委员会、协会秘书处和地方协会构成的完整的行业自律管理组织体系。 　　4.国际交流 　　中国资产评估协会在多个重要国际评估组织担任要职，包括：世界评估组织联合会副主席、副秘书长，国际评估准则理事会管委会委员、资格委员会委员，国际财产税学会、国际企业价值评估学会常务理事等，在我国评估行业参与行业国际规则制定，反映我国评估行业发展诉求，维护我国国家利益和评估行业权益方面发挥了重要作用。此外，中国资产评估协会还与50多个国家和地区评估组织建立了联系或合作关系，为我国评估行业国际化发展奠定了坚实的基础。 　　（二）