第19讲工程项目策划（二）第19讲工程项目策划（二）工程项目策划工程项目策划☆房地产开发项目前期策划的主要工作内容：策划什么（1）环境环境分析：（2）市场定位定位：（3）运行建议建议：（4）经济评价评价：详细阐述↓☆房地产开发项目环境分析环境分析与市场研判市场研判环境≠自然环境环境=情况、条件※内外部环境分析内外部环境分析是房地产开发项目前期策划的前提和基础前提和基础，只有在对政策、技术、用地、市场、开发企业等方面进行分析的基础上，才能对房地产市场未来发展走势作出判断。（1）政策分析（2）技术分析（3）用地分析（4）市场分析（5）开发企业分析（1）政策分析※用地限制政策、金融政策、税收政策※项目所在地经济发展、城市规划、城市形象等相关政策或战略（2）技术分析※建筑材料※设施设备※施工技术（3）用地分析宏观（城市城市层面）项目所在区域在整个城市结构中整个城市结构中所承担的功能中观（区域区域层面）区域交通条件、周边环境条件和配套条件微观（地块地块层面）地块规划条件、地块现状条件、地块开发条件和地块交通等（4）市场分析中级经济师-中级建筑与房地产经济中级经济师-中级建筑与房地产经济1/4宏观经济指标经济指标分析GDP、人均可支配收入等中观区域市场区域市场分析从消费角度认知的、与待策划地块处于同一市场范围的地理区域微观本项目与竞争项目竞争项目的对比（5）开发企业分析※主观主观条件分析：项目开发目标目标（利润额、利润率、投资回报期等）、公司运作目标目标（战略实现、业务平衡、市场开拓等）及企业领导人的意图意图※客观客观条件分析：企业筹资能力、研发能力、营销能力、专业程度☆房地产开发项目环境分析环境分析与市场研判市场研判（1）房地产市场走势走势研判；（2）房地产市场需求需求研判，重点重点是对潜在的有效需求潜在的有效需求进行分析和预测；（3）房地产市场供给供给研判；（4）房地产市场价格价格研判，重点重点在于项目所在区域竞争产品租售价格所在区域竞争产品租售价格的变动趋势。【【近年真题近年真题】】房地产市场需求预期研判的重点是对潜在需求中的（）进行分析和预测。A．有效需求B．投资需求C．投机需求D．改善需求【答案】A☆房地产开发项目市场定位※客户定位※项目定位※产品定位内容极其破碎☆房地产开发项目市场定位--客户定位客户定位、项目定位、产品定位（1）市场细分（2）目标市场选择（3）目标客户选定（4）目标客户特征分析逐层递进...
