房地产评估第7章假设开发法第7章假设开发法案例导入：千禧年又名千福年，其最早的涵义可延伸至犹太人对来世的期待，不过其原本隐含的末世意味已经被跨世纪的喜悦和期待所取代。若回望中国的第二度千禧年（2000年），各种庆祝千禧年的活动让人难忘。然而进入21世纪，中国的房地产价格进入了不断快速上涨的阶段，以至于众多家庭幸福生活期盼的落空，最终引发了人们对高房价的“声讨”，也进而引发房价地价关系的讨论。2007年4月3日的《现代快报》（A8版）上刊发的记者尹晓波一篇题为“高房价高地价，到底谁影响谁”的文章中提到：3月27日，南京房产局相关负责人表示，地价的持续上涨，是推动房价上涨的重要原因；4月2日，国土部门却又表态：推动房价上涨的主导因素并非地价上涨，而是房地产市场供求关系等因素……说法一：地价带动南京房价上涨1.31%……根据测算，江苏去年住宅的楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例平均为20.77%，按去年江苏商品房价格上涨6%计算，住宅地价上涨仅带动了房价上涨1.25%，……说法二：“地荒”不存在，近期不会放量……说法三：房价高了，拿地成本自然就高……如果没有开发商竞争，只有一家参与竞拍，那这个开发商就可以以基准价的底价拿到地，而房产商为什么愿意经过几十轮的竞拍呢？是“因为市场房价高，他们愿意出较高的价位拿地”。对于房价地价关系的讨论，不仅引发不同政府管理部门之间的争论，而且引发了开发商与政府官员之间，乃至于不同学者之间的争论。由国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院共同编写的《2008中国城市地价状况》报告公布了40个重点城市地价房价比为2—4成，地价占房价平均为23.2%，并认为是“房价预期影响地价”。开发商任志强在其搜狐博客“越描越黑”（2009-06-24）一文中强调，纠缠地价在房价中所占的比重之争在于政府从房价中的收益更多，还是开发商暴利更黑；在于土地的天价推高了房价，还是房价的暴涨推高了地价。2010年3月25日中国经济网上一篇“开发商‘暴利’真相：低地价高房价利润632%”的文章（http://cd.qq.com/a/20100325/003558.htm）写道：某一巨头开发商在北京西南区域三块土地成交情况：其中第1、2块地销售已进行到中后期；第3块地与第1、2块地相邻，已销售完毕。数据表明，某巨头开发商这三块土地的拿地时间分别为2005年6月至2006年7月（其中第2块地于2007年4月和2009年7月进行过变更），其土地成本折成楼面地价仅为413元/㎡--1116元/㎡，与近日央企北京拿地动...
