房地产评估第5章市场法第5章市场法案例导入：2013年8月22日，北京远郊房山区长阳镇一地块经过29轮竞价后成交，成交楼面地价为2.007万元/，该项目起始楼面地价约为㎡9515元/，溢价率超过㎡100%。而房山区当时在售的商品房中，最高价格不过1.9万元/。换言之，开发商在开工建设之㎡前，且不算日后的税费、人工和建材成本，其支付的土地成本就已经超过当时的房屋售价，楼市上这种“面粉贵过面包”的现象已经比比皆是。此前，北京市拍卖的位于东北五环外的朝阳区孙河乡地块，楼面地价达到4.6万元/，而周边高档别墅在当时的售㎡价不过在3万元/。诸多开发商和市场分析认为，“面粉贵”说明未来的房价自然会㎡更贵。2010年6月23日证券时报上发表的《房价“面粉贵过面包”辩》（作者：孙勇）一文指出，“面粉贵过面包”的结论失之偏颇。因为竞标拍得的地块是A，而该地块附近已建成的楼盘是B，两者品类不同，没有可比性。如果要比，也只能将A地块的拍卖价格，和在A地块上建成的楼盘的价格进行比较，倘若前者比后者高，才能得出“面粉贵过面包”的结论。开发商近两年通过高价竞标获得的土地，很多还没有完成房地产开发，即“面粉”有了，但对应的“面包”还没有做好，既然如此，所谓“面粉贵过面包”更是无从谈起。我们要承认这样一种可能：土地拍出天价，将来在该土地上建成的房子会有可能卖得更贵。那么，房地产市场中会不会产生真正意义上的“面粉贵过面包”现象呢？从理论上讲，完全有这个可能。比如，政府宏观调控手段严厉、房地产市场供过于求、开发商之间竞争激烈、投机炒房之风式微等等，都有可能导致开发商以低于获取土地的价格，亏本抛售在该土地上建成的楼盘。如果将来有一天，中国房地产市场真的出现了“面粉贵过面包”（即在售楼盘的价格，低于开发商为获得该楼盘所在土地而支付的价格）的现象，那可能意味着房地产泡沫破灭的开始，也可能意味着房地产买方市场的大幕终于拉开。从市场法评估理论的角度来看，如何看待相邻地区的楼面地价超过房价的现象？第一节市场法基本理论一、市场法的定义市场法又称市场比较法、交易实例比较法、现行市价比较法等，它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格从交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行适当修正，以此估算出估价对象在特定评估目的下的特定类型价值的方法。类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条...
