谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准1证券研究报告行业研究/动态点评2017年04月06日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-56793955xiehaoyu@htsc.com郝亚雯010-56793951联系人haoyawen@htsc.com1《房地产:填补北京第二产业的空白》2017.042《房地产:从都市圈，向城市群进军》2017.043《房地产:雄安，雄则安》2017.04资料来源：Wind供地迎来量化问责，投资更进一步对住建部关于强化住宅用地供应管理的点评事件：住建部和国土部联合发文，将对土地供给进行量化考核今日住建部和国土部发文，主要包含3点：1）专门针对住宅用地形成五类调控，细化至地级市、百万人口以上县（县级市）级别，根据库存消化周期来区分五档，分别是去化周期>36个月（停止供地）、18~36个月（减少供地）、12~18个月（持平）、6~12个月（增加供地）、<6个月（显著增加，且加快供地节奏）；2）每半年向国土部上报一次供地情况，同时，要求在2017年6月以前，编制完成中期供地计划（2017~2021年）和三年滚动计划（2017~2019年）；3）结果导向，对没有达到楼市调控目标的进行严格问责。这是首次从量化的角度提出供地目标，并提出动态问责过去多次由国土部和住建部联合发文提到增加土地供给，但从实际供地目标和实际供给量来看，自2013年之后，出让量都在下降，主要就是缺少量化指标和问责体系。1）这次的量化指标是根据消化周期，我们并没有在官方文件中找到关于库存消化周期的明确计算公式，但根据2016年湖北省披露数据，我们进行反复测算和验证，基本等同于（累积新开工面积*0.85-累积销售面积）；2）问责体系是之前缺失的一部分，导致达不到供地目标或者超过供地目标均没有激励或者惩罚，本次调整为每半年一次的进度汇报，并对结果做问责。全国真实库存消化周期估算在9~15个月，需要增加土地供给湖北案例以商品房进行计算，而非住宅会有更多的持有部分，所以我们测算时，将系数从0.85调高至0.9~0.95，得出库存消化周期在9~15个月，较2015年大幅下降6个月。所以有两个趋势：1）按目前的规划，落在增加供地和持平之间，基本处于供需紧平衡状态，所以当前房价仍存上涨压力；2）从趋势上，由于新开工连续2年低于销售，导致库存去化过快，所以动态的看，有增加土地出让的必要。我们按销售面积0%增长测算，中性假设要让消化周期落在12个月以上，预计需要额外新增供地3.4亿平方米，以1500元/平方米地价计算，则多增5158亿元拿地款，对应拉动投...
