请务必阅读正文之后免责条款部分[Table_Summary]传统周期延续，还是长效机制破局？---2019年房地产市场展望恒大研究院研究报告房地产行业策略报告2018/12/26首席研究员：夏磊xialei@evergrande.com研究员：黄什联系人：王菁菁联系人：陈雨田相关研究：1.高房价之困——香港住房制度反思2018-11-062.新加坡如何实现“居者有其屋”？——新加坡住房制度启示录2018-09-253.全面解码德国房价长期稳定之谜2018-08-144.当前房地产融资渠道和形势2018-08-105.棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产2018-07-196.本轮房地产调控的回顾、反思和展望(2014-2018)2018-06-107.住房租赁融资：渠道与风险2018-04-088.房地产税何时推出？如何征收？影响多大？2018-03-089.新房地产周期：开启产销平稳新时代2017-11-2710.从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代2017-07-1911.房地产调控二十年：回顾、反思与抉择2017-03-08导读：2015年房地产去库存以来，本轮周期已历经四年，销售连创新高，投资稳步回升，调控已至历史最严。2018年岁末，我们更关心，销售和投资能否保持强劲增长？房地产行业市场天花板在哪里？未来将延续传统周期轮回，还是在长效机制指导下开启政策和市场平稳的新周期？房地产行业“强者恒强”的市场格局是否持续？在系统回顾本轮周期基础上，本文对2019年房地产行业、政策进行研判和展望。摘要：房地产市场空间仍然巨大。持续提升的居民收入和城市化水平是房地产市场发展的根本驱动力。住房需求来源于人口增长和迁移、居住条件改善、城市更新。三大需求支撑中期市场空间：预计自住需求在2018年达到峰值14.5亿平后回落；2019、2020年分别14、13.4亿平；2021-2030年年均11.9亿平。其中城镇常住人口增长、人均住房面积增长和城市更新改造带来的需求，占总需求的42.9%、52.7%和4.4%。2019年房地产政策坚持因城施策、夯实城市主体责任，以“稳地价、稳房价、稳预期”为政策目标。2018年中央经济工作会议强调“要构建房地产市场健康发展长效机制”，并非重新构建一套新的政策体系，而是赋予地方政府更多的政策自主权，强化地方政府担负起“稳房价”的主体责任。中央的责任是分类指导，市场监测和评价考核，对市场过热或有风险的地方及时提示。根据中央精神，我们对2019年房地产政策有三个判断。第一，2018年“控房价”成效显著，2019年“稳房价”是基调。当前的调控成果来之不易，库存已降至历史低位、部分城市仍有房价上涨压...
