1本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。穿越周期的迷雾——2019年度策略■2018年的五大转变：1）基本面：未来行业整体毛利率空间或是持续下降的趋势；低毛利率的背景下，成本管控能力的重要性或进一步显现。2）战略面：三轮周期中，房地产业务布局从重点一二线城市转变为核心城市圈的覆盖；业务经营范围从单一的地产开发业务逐步拓展到物业、租赁、养老等多元尝试，未来地产的细分类行业或将逐步增加，且或有细分龙头公司脱颖而出。3）估值面：当前地产板块PE估值创05年来新低，也是自05年来首次PE估值低于沪深300指数PE估值水平，结合我们在中报/三季报总结中指出，地产板块具备高增长特征，高增长匹配低估值凸显板块配臵价值。4）资金面：房地产行业主流房企资金占比具备较强集中度；未来债权融资的限制或有改善，但资金的便宜或昂贵却仰仗房企的资质，此时具备低成本融资优势的房企或有更多脱颖而出的筹码。5）政策面：对于明年行业政策的判断，我们认为地产调控政策或持续松绑，但政策的松绑应该是适度调整、适度纠偏的过程，博弈不同于以往周期中的全面松开；基于适度纠偏的判断，因城施策的导向或将持续，从而使得城市间的轮动效应更为明显。■全国销售面积增速预期-8%~-5%：1）分城市能级预测，在中性假设下，预测全国销售面积增速-5.18%：我们认为，2019年的销售表现或为前低后高，一线城市在销售面积、销售金额的占比或将提升，三四线及其他城市在销售面积、销售金额的占比或将回落，以城市能级分级预测，中性假设下，2019年全国销售面积增速为-5.18%；2）需求端视角预测：2019年全国销售面积增速-8.32%：我们从刚性需求、改善性需求、投资/投机需求等做预测，测算结果显示未来十年市场总量或在10亿平的区间内震荡，对于地产销量断崖式下滑的担心或可抛除。以19E（刚性需求+改善需求+更新需求）/18E（刚性需求+改善需求+更新需求）-1计算的增速作为住宅销售在19年预期销售面积增速（-8.32%），并结合住房销售面积占比商品房销售面积大概为86%的占比，推算19年商品房销售面积在15.74亿平，同比增速大概为-7.56%。3）成本拆分法下地产投资增速中性预期为-3%：19年三四线城市的施工比例仍将占较大比例，并依据对一二线销售回暖的判断，一二线的施工比例或有提升，施工单价增速或逐步触底回暖，施工相关的投资增速或将逐步提升；而土地购臵费相关的投资在土地市场逐步回冷的趋势里，土地购臵费的增速或将大幅回落，结...
