第1页共5页漫谈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释2022年3月24日，最高院审委会通过了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释（下简称“解释〞），解释将于2022年6月1日起施行。学习了解释，虽然略有头痛医头，脚痛医脚之嫌，但学习下来，感到还是非常贴近近年来商品房买卖合同纠纷中出现的新动向的。我个人认为，近几年出现的商品房买卖合同纠纷与过去有不同的特点，其原因可能是商品房市场供需关系发生了较大变化。大家可能还记得，东南亚金融危机以来，我国商品房市场遭受重创，价格下挫，因此在过去（可以粗略地指99年以前）产生的商品房合同纠纷，往往表现为出现“烂尾楼〞，办不出“小产证〞，开发商不接受小业主退房等。而近年来，我国商品房市场复苏，价格上扬，甚至有人认为过热或产生泡沫，因此近年产生的商品房合同纠纷，往往表现为产生问题后（包括无证预售或存在质量缺陷等），开发商同意退房而小业主不同意退房。针对商品房市场供需关系的变化，商品房合同纠纷也呈现不同特点，因此，解释出台十分必要。下面我就解释的局部条款，结合近年来商品房买卖合同纠纷实务，谈一下学习体会。一、无证预售，合同是否有效对于无证预售问题，过去一般按照合同法的根本原理，以及城市房地产管理法的有关规定，认为开发商在未获得商品房预售许可证的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。对此，解释仍然遵守了这一法那么，在第一条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。〞但实务中，出现了这种情况，开发商为尽早获得建设资金，违规在未取得商品房预售证的情况下，就与购房者签订商品房第2页共5页预售合同，并获取局部或全部房价款。但由于近年商品房价格的上扬，开发商利用“无证预售合同无效〞这一法律规定，要求认定为该销售合同无效，以便另行高价出售。显然这是违背公平法那么，也就导致了违法者获利。因此，第一条进一步规定：“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。〞这应该是保护了消费者的合法权益。反过来看，如果房价下跌，购房者以开发商无证预售为由，要求确认合同无效而退房，是否可以。解释没有细分，但从以往审判实践看，一般出于尊重当事人意思自治，以及维护市场稳定角度出发，也可以认定合同有效。从正反两方面比较分析，我感到最高院仍然认为，只要在起诉前补出手续...
