本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅尾页的重要声明拨云见日下行周期中的新机遇证券研究报告所属部门।股票研究部报告类别।年度策略所属行业।房地产行业评级।增持评级报告时间।2018/12/14分析师方科证书编号：S1100518070002021-68595195fangke@cczq.com联系人徐伟平证书编号：S1100117100001010-66495639xuweiping@cczq.com川财研究所北京西城区平安里西大街28号中海国际中心15楼，100034上海陆家嘴环路1000号恒生大厦11楼，200120深圳福田区福华一路6号免税商务大厦21层，518000成都中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区交子大道177号中海国际中心B座17楼，610041——2019年房地产行业投资策略核心观点2018年回顾：先扬后抑板块估值下移2018年地产板块整体先扬后抑，年初大幅拉升，随后又快速回落，估值不断下移，已经降到10倍以下的历史低位水平，龙头地产股处于严重被低估状态。通过AH股中主流地产企业对比可以发现，在大多数年份里港股地产股处于相对的估值洼地，不过今年A股主流地产企业估值已经低于港股，配置价值凸显。2019年：不一样的下行周期以往的三年小周期中，行业政策与宏观政策基本上同松同紧，不过2018年却出现明显错位，我们认为在2019年这种错位有望纠偏，19年二季度前后行业政策中供需结构化的改善将会出现，这也决定了2019年的下行周期不同以往，体现为投资韧性足、销售降幅有限，价格具有刚性的特征。我们预计2019年商品房销售面积同比减少5%，开发投资同比微增1%。下行周期中的新机遇通常情况下，在新开工和商品房销售面积同比增速转负后1-2个月地产股见底，不过本轮销售与新开工增速出现错位，9月销售已经转负，但新开工仍保持两位数的增长，但2018年8-10月土地成交面积增速快速走弱将滞后6-9个月左右的时间，预计将在明年2季度传导至新开工的走弱、甚至转负，伴随着新开工增速转负，施工类投资将会出现明显下行，对于地产上游的影响较大，宏观经济整体下行压力较大，政策宽松预期也有望抬升。这也意味着，地产板块可能会在2季度见底，叠加行业政策边际宽松，地产股将迎来投资的“蜜月期”。从融资到土地再到销售，龙头房企集中度继续提升近几年行业集中度提升的主逻辑已经获得认同，但大家对未来还有多少提升空间抱有疑虑。我们统计发现，2018年前11个月，TOP10、TOP50和TOP100房企销售集中度分别为34.92%、64.94%和76.19%，较2017年分别高出10.75%、19.16%和20.81%，远超市场预期。我们认为，融资...
