从去到补的地产三年2018年12月19日2019年年度策略行业评级：增持证券研究报告姓名：谢皓宇证书编号：S0880518010002姓名：卜文凯证书编号：S08805170800052019年策略姓名：赵格格证书编号：S0880117110069姓名：白淑媛证书编号：S0880518010004目录CONTENTS报表的结构性隐忧01供需视角，和资本视角02当我们习惯了债务之后03土地变革后时代的商业模式04量价和政策05国泰君安证券2019年策略研讨会3/01报表的结构性隐忧国泰君安证券2019年策略研讨会4/中期业绩回顾，整体表现靓丽01国泰君安证券2019年策略研讨会在过去三轮周期中所处位置2017H12018H1同比点评营业总收入50%4657598429%结算进度加快，进入加速结算周期总资产周转率75%10%9%-0.30%行业整体周转速度略有下降存货周转率75%12%12%-0.20%销售费用率100%3%3%-0.10%限价下新房销售较为火热管理费用率75%4%4%0.10%管理半径增大，管理费用率持续上升财务费用率25%2%3%1%融资环境收紧，财务费用率上涨较快三费率75%9%9%1%毛利率75%29%30%2%龙头扩张周期带来毛利润率持续修复归母净利润25%42560342%净利润增速处于历史较高水平归母净利润率75%9%10%1%净利润率随着毛利润率提升而提升ROE50%6%7%1%主要受到了净利率及杠杆提升的驱动ROIC75%2%2%0.04%核心利润率75%10%10%0.03%投资收益占比25%10%19%9%本轮开发商联合拿地较多少数股东损益占比25%19%20%1%同样源于本轮开发商联合拿地单位：亿元、万方经营盈利在过去三轮周期中所处位置2017H12018H1同比并表项目土储75%295973711325%存货目前处并表项目预售款100%1453614013-4%非并表项目土储25%61941057971%表外规模目后非并表项目预售款50%4549672148%资产负债率25%81%82%1%资产负净负债率25%150%160%10%净负债率目季度有息负债规模75%172882157425%有息货币资金覆盖率50%127%137%10%行业整扩张资产扩张75%6470728813%总资（以前次年报为开始）利润扩张25%52475644%利润扩张贡献率75%8%10%2%利润对于有息负债扩张100%27072196-19%2018上半年有息负债扩张贡献率75%42%30%-12%有息负债在单位：亿元、万方成长偿债数据来源：公司公告，国泰君安证券研究数据来源：公司公告，国泰君安证券研究图1重点公司三季报经营及盈利情况图2重点公司三季报成长、偿债及扩张指标备注：重点公司为34个公司，包括绿地、万科、保利、华夏幸福、荣盛、首开、新城、金科、阳光城、金地、华侨城、泰禾、世茂、滨江、华发、蓝光、中华企业金融街、陆家嘴、中天、中洲控股、新...
