请参阅最后一页的重要声明证券研究报告·行业深度报告•2019年秋季投资策略报告山重水复疑无路，柳暗花明又一村行业——分化中前行：需求市场：总体成交在躁动后重归回落，分能级结构来看，一二线低位反弹，三四线承压；产品结构方面，一线刚需为主，二线改善发力。供给规模：年内供给端逐步发力，但整体仍然处在低位，预计下半年将进一步放量。价格：由于整体市场景气度较高，市场价格保持上行趋势，二三线表现更佳。土地市场：土地市场开始有所改善，重点城市土地市场表现突出，百城土地溢价率自年初以来由低位持续回升。销售前瞻：我们认为在核心城市供需压力得到有效缓解之前，主流核心城市的市场需求将得以持续，整体市场成交将继续维持高位徘徊。投资前瞻：展望下半年，我们认为随着房地产融资政策的进一步收紧和棚改力度的逐步趋弱，房企在资金端和土地投资端将进一步承压，投资增速将平稳滑落。但从全年来看，今年施工面积明显上升，叠加主流城市开工推货意愿仍在，投资不会太差且更具质量，因此我们上调2019年全年投资增速至6-8%左右。政策：抑制土地市场过热，资金层面边际收紧，中央层面坚持房住不炒，稳定市场预期；地方层面因城施策，有保有压。企业——融资集中度提升之路未完待续：销售：企业节奏开始放缓，规模央企销售明显提速，从市占率的角度来看，行业集中度依然保持提升趋势。融资：行业融资开始边际收紧，房企融资渠道变化不一，融资集中度短期有所下降，信用利差继续保持分化，未来两年企业迎来到期债务压力的考验。拿地：直到今年以来房企拿地意愿修复，拿地金额占销售额比重修复至14年水平。除了拿地意愿恢复之外，在今年一二线核心城市市场修复的带动下，房企拿地策略也开始重新聚集核心城市。策略——估值底部+利润率改善，地产股值得更加乐观：估值：板块估值仍处历史低位，龙头相对估值延续提升。持仓：环比连续两季度下行，成为相对低配板块。盈利能力：短期利润率底部或已现。国有房企销售韧性和利润率或超预期。投资建议：国企央企重返荣耀、物业服务蓄势待发。我们建议三方面优选国企央企及物业龙头，挖掘价值洼地：具备融资优势的国企央企（万科、保利地产、中国海外发展、招商蛇口、华发股份）、具备非市场化拿地能力的国企央企（大悦城、华侨城）、物业服务龙头（中航善达、碧桂园服务）。风险提示：调控政策趋严，行业景气度下滑超预期维持买入江宇辉jiangyuhui@csc.com.cn18621759430执业证书编号：S1440517...
