InternationalPerspective国际视角2023-01国际金融INTERNATIONALFINANCE49摘要：当前我国住房租赁市场尚未达到成熟阶段，建立健全住房租赁体系是我国深化住房制度改革的重要任务。本文梳理了我国住房租赁市场存在的融资困难、供需失衡、租住体验欠佳等多方面现实困难，并分析了美国住房租赁行业REITs的运作模式和发展经验，在此基础上提出我国利用公募REITs建设住房租赁市场的相关建议，以推动我国住房租赁市场发展。关键词：REITs；租赁住房；美国发展经验中图分类号：F831文献标识码：A随着我国房地产市场步入存量时代，对比美国租赁住房市场发展，我国尚处于起步阶段，美国公募REITs的蓬勃发展实现了租赁住房行业“投—管—退—融”的全周期循环运作模式，促进了租赁住房与金融的良性循环。党的十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，租房市场的扩容对城市经济发展和住房政策体系的改革起到举足轻重的作用。本文将在分析我国租赁住房市场现实困境的基础上，总结美国租赁住房REITs的发展经验，以期对我国利用公募REITs建设住房租赁市场有所借鉴与启示。一、我国租赁住房现状及租赁住房REITs试点情况（一）我国租赁住房行业的错配现象我国租赁住房市场的起步与发展较为滞后，租房比例远低于发达国家30%以上的水平，租赁住房的发展受到融资困难、供需失衡、租住体验欠佳等诸多因素掣肘。当前新型城镇化的大背景下，我国租赁住房市场仍有待深度发展（见图1）。1.市场化租赁住房建设的资金需求与资金供给意愿的错配我国住房市场体系以商品房为主导，租赁住房仍以过渡的形态存在。居民在住房方面的观念更偏好“居者有其屋”，且近年来房价的高增长催生居民投机心理，导致我国租售比远低于发达国家。2021年我国重点50城租售比为1：615，2020年为1：609，相较国际标准（1:200-1:300）偏离度较高且有进一步扩大趋势。其中，一线城市偏离合理区间强度最大，平均租售比为1：654，二线城市为1：599，更接近合理区间，三、四线城市的租售比为1：616。扭曲的租售比导致目前我国租赁住房租金收益率较低，2021年中国重点50城平均租金回报率为1.95%，低于2021年10年期国债平均收益率（3.02%）107BP，其中，除西北及东北人口吸附能力较低的城市外，其余地区租金回报率均在2.5%以下，而发达国家大城市租金回报率普遍在4%～7%。我国人口净流入城市的租赁住房建设收益回报率不足是运营商参与租赁住房市场的根本障碍（见图2）。根据...
