多年来，芜湖市政府不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对多个老旧小区进行综合整治，优化了人居环境、改善了治安状况。但是改造后的成果维护却一直是个难题。老旧小区改造之后，如果后续的物业管理跟不上，前期改造的效果就难以持续，各种问题容易死灰复燃。芜湖扬帆物业管理有限公司（以下简称扬帆物业）针对老旧小区改造及后期管养问题，进行了大量调研和管理实践，探索总结出“五步走”老旧小区物业管理模式，并在蓝湾半岛、锦绣龙湾、禹王宫社区等老旧小区进行实践，取得了不错的成效，得到了广大业主及主管部门的肯定与认可。第一步：通过充分的市场调查研究，及时发现问题在参与老旧小区改造和管理之前，物业服务企业需要对该小区进行充分调查和分析，了解小区的历史、发展现状、业主需求等。通过详细的实地查看，了解小区业主的诉求和问题，制定有针对性的解决方案。通过前期大量市场调研，扬帆物业发现，很多老旧小区实施改造后，在后期物业管理上普遍存在诸多问题，主要包括以下几个方面：首先是改造后居民对物业管理的期望水平水涨船高，造成物业服务成本直线攀升，但实际老旧小区物业管理“五步走”文/汪毓华改造后的蓝湾半岛改造后的蓝湾半岛小区小区芜湖扬帆物业管理有限公司针对老旧小区改造及后期管养问题，进行了大量调研和管理实践，探索总结出“五步走”老旧小区物业管理模式。872023.07中国物业管理特别关注SPECIALATTENTION上物业服务费用收缴率并不高，给物业服务企业带来经营困难。这是因为，老旧小区居民多为老年人群，他们对缴纳物业费或正常上涨物业服务费价格并不认同，这造成一些老旧小区物业服务费收缴率不高、物业服务费价格偏低。而且，一些老旧小区经过改造后，虽然普遍得到居民赞誉，但由于建设时间早、建设主体多元化，小区的规划设计在今天看来，普遍存在这样那样的短板或先天性缺陷。如，由于历史的原因，许多老旧住宅小区进出口较多，管理成本提高，封闭管理难度较大，管理起来十分麻烦。其次是经过改造后，老旧小区虽然旧貌换新颜，但物业管理“造血”功能仍显不足，企业的经济效益不高。这主要是由于老旧小区内部低收入人群聚集，消费能力偏低，可开展的经营服务项目有限。仅以收取停车费为例，由于小区内车多空间小，要在路边设置停车位比较困难，而且收取停车费需经过业主同意，很难达成统一意见。再次是老旧小区一般管理区域偏小，没有规模效应。只有管理规模大，物业服务企业才能摊薄运营成本，...
