注册会计师-税法第1页第05讲土地增值税的清算、税收优惠和征收管理【知识点】土地增值税：清算、税收优惠和征收管理一、房地产开发企业土地增值税清算（一）清算单位1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）★清算条件应进行清算情形（1）开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。要求清算情形（1）已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。（三）土地增值税的清算时间1.凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。【典型例题·2018】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（）。A.取得销售许可证满1年仍未销售完毕的B.转让未竣工结算房地产开发项目50股权的C.直接转让土地使用权的D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到50的『正确答案』C『答案解析』纳税人应进行土地增值税清算的情形：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（四）土地增值税清算应税收入的确认1.一般情形下销售房地产应税收入的确认。（1）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（4）房地产开发项目的销售行为跨越“营改增”前后的，按以下方法确定土地增值税应税收入：土地增值税清算应税收入＝“营改增”前转让房地产取得的收入＋“营改增”后转让房地产取得的不含增值税收入2.★视同销售房地产应税收入的确认。旭晟出品必属精品扫描上面二维码加微信领取资料考...
