注册会计师-经济法第1页第06讲模拟试题（二）案例题（二）3.甲房地产开发公司通过电视发布商业广告，称某市环岛西部A楼盘预售，每平米10000元，2020年1月1日之前有效，小区内有便利超市、游泳池、小学，并附有小区模型。张某购买甲公司开发的商品房一套，后张某发现甲公司尚未取得预售许可，于是张某诉至法院要求确认合同无效。已知在张某起诉前甲公司取得了预售许可。张某2021年3月5日将房屋出租给吴某，租期3年，吴某当日入住。2021年4月10日，张某向A银行借款100万，借期2年，以出租的房屋作为抵押并当日办理了登记。当年4月30日张某又以该出租房屋为抵押向B银行贷款40万并当日办理了登记，借期至2021年12月31日。2021年底张某欠B银行的借款到期无力清偿，B银行主张就抵押的房屋拍卖，以所得价款优先受偿。2022年2月房屋被拍卖给钱某，钱某当月要求承租人吴某搬出房屋。刘某购买甲公司开发的商品房一套，已经办理了过户登记。之后刘某为向乙银行借款100万，以该房屋进行抵押，双方在抵押合同中约定“抵押期间刘某不得转让该房产”，并且对该约定进行了登记。但之后刘某仍将该房屋出售给周某，并已办理过户登记。王某家有学龄前儿童，看到小区销售广告中有“小学和游泳池”，认为利于孩子教育，即使该楼盘商品房的价格明显高于周围楼盘，仍购买了一套商品房。但交房后发现小区内并没有小学和游泳池，于是王某追究甲公司的违约责任。王某为了购买该套商品房，向朋友李某借款50万，以自己的汽车作为质押，于2021年2月5日将汽车交付给李某。之后在2021年3月，王某又向妻弟蔡某借款并将汽车抵押给蔡某，双方于3月5日签订抵押合同，于3月10日办理抵押登记。质权人李某在质押期间开车出门因不慎导致车辆毁损，到C修理厂修理，修好取车时因为李某拒付维修费，C修理厂将汽车留置。要求：根据以上事实并结合法律的规定，回答下列问题。（1）张某诉至法院要求确认合同无效是否会得到支持？并说明理由。『正确答案』法院不予支持。根据规定，出卖人未取得预售许可与买受人订立预售合同的，合同无效。当事人起诉前出卖人取得预售许可的，该合同有效。（2分）【点评】商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。（2）A银行与B银行的抵押权何时设立，谁的抵押权顺序在先？『正确答案』第一，A银行的抵押权在2021年4月10日设立。B银行的抵押权在2021年4月30日设立。根据规定，不动产抵押，抵押权登记设立。...
