注册会计师-税法第1页第12讲纳税人转让不动产增值税计征方法【知识点】纳税人转让不动产增值税计征方法1.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。2.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本规定→有单独的增值税计征方法。3.一般纳税人转让取得的不动产分两步处理：首先，按5%向不动产所在地主管税务机关预缴税款；然后，再向其机构所在地主管税务机关申报（9%或5%）。取得时间取得方式计税方法销售额征收率适用税率预征基数简易计税差额5%－－非自建一般计税－－9%差额简易计税5%－－2016年4月30日及之前自建一般计税－－9%全额非自建差额2016年5月1日及之后自建一般计税全额－－9%全额4.预缴税款的计算公式：（1）全额：应预缴税款＝全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%（2）差额：应预缴税款＝（全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%【综合题】某企业为增值税一般纳税人，2021年3月转让2015年购入的商品房，取得含税金额520万元，购入价100万元，选择简易计税方法。要求：计算应纳增值税额。『正确答案』本例为销售非自建不动产，且选择采用简易计税方法，故应纳增值税=（520-100）÷（1+5）×5=20（万元）。5.按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。（1）税务部门监制的发票。（2）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（3）国家税务总局规定的其他凭证（例如发票丢失的情况下，可提供契税完税证明）。6.向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。【举例】某增值税一般纳税人机构所在地位于北京市海淀区，2021年3月转让其于2014年在山东省德州市购买的一间写字楼，取得转让收入1090万元（含税，下同），购买时的价格为880万元。要求：分析该纳税人如何计缴增值税。『正确答案』第1步：纳税人转让的不动产为非自建，应以差额210万（1090－880），换算为不含税价后，按5的预征率向不动产所在地（山东省德州市）主管税务机关预缴税款：210÷（1＋5）×5＝10（万元）。旭晟出品必属精品扫描上面二维码加微信领取资料考前精准押题微信：1240392823注册会计师-税法第2页第2步：向机构所在地（北京市海淀区）主管税务机关...
