注册会计师-税法第05讲房地产开发企业土地增值税清算、税收优惠和征收管理【知识点】房地产评估价格计税问题纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。【知识点】房地产开发企业土地增值税清算（重点）（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一，纳税人应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。【计算问答题】某房地产开发企业于2021年5月整体转让其开发的一处未竣工的房地产项目。请分析说明该项目是否需要进行土地增值税清算。『正确答案』该项目需要进行土地增值税清算。理由：因该企业整体转让未竣工决算房地产开发项目，所以纳税人应进行土地增值税的清算。2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。（三）土地增值税的清算时间1.凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。（四）土地增值税清算应税收入的确认1.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。房地产开发项目的销售行为跨越“营改增”前后的：土地增值税清算应税收入=“营改增”前转让房地产取得的收入+“营改增”后转让房地产取得的不含增值税收入2.将开发产...
