中国经贸CHINAGLOBALBUSINESS232《中国经贸》2024年1月上2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。近几年来，房地产市场交易活跃度下滑，多地新房、二手房价格处于下跌通道。房地产企业利润空间进一步受到挤压。行业利润增速自2018年以来也呈明显的下行趋势，2021年出现负增长，2022年规模房企整体的净利润甚至表现为净亏损。同时，行业整体利润率持续下行探底，目前企业各项利润率指标均已降至历史最低水平。2022年，逾七成房企“减收减利”，近半数企业净利润亏损，逾九成房企净利率和归母净利率降低。在该行业背景下，市场上部分房地产企业出现实际毛利率低于计税毛利率的情况，导致预售房款收入预缴的企业所得税大于实际收入成本所结转的应纳所得税税额，造成企业所得税多缴税款。就此种低毛利率下房地产行业的企业所得税纳税筹划工作进行一些探讨，以促进房地产市场平稳健康发展。截止目前我国房地产开发经营业务企业所得税相关政策简介《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）为我房地产开发经营业务企业企业所得税的征管规则。根据该政策，房地产企业项目的销售按照两种途径确定纳税年度内的应税所得并计征企业所得税。一、项目未完工状态下的预计利润计税规则；二、项目达到完工状态后的实际利润计税规则。根据国税发〔2009〕31号第三条规定“企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等低毛利率下房地产行业企业所得税的纳税筹划◎文/黄超1，杨伟涵2开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(二)开发产品已开始投入使用；(三)开发产品已取得了初始产权证明。”故房地产项目一旦满足完工标准（以竣工报备、投入使用、办理完成初始产权证明三者孰先进行触发）是确定未完工收入与完工收入的分界线，未完工收入按照预计利润计税规则进行征税，具体是以所收取房款按照税务机关规定的计税毛利率计算出预计毛利额后扣除实际预缴的税金、期间费用后得到。完工收入按照实际利润计税规则征税，实际利润以所收取房款匹配扣除对应收款比例的计税成本和对应实际缴纳的税金、期间费用...
