张泉春-预习税法（2022）考试辅第九节土地增值税一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者和其他个人。二、征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。具体包括：1.转让国有土地使用权；2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3.存量房地产的买卖。【提示】土地增值税包含了两个基本征税条件：第一，是有偿，没有收入就不存在“增值”这一说法；第二，是产权变更，我国实行的是不动产登记制度，只有产权发生变更，才会产生土地增值税的纳税义务。后续的具体情况判定，大部分也是基于是否满足这两条征税条件展开的。三、税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分30%02超过50%至100%的部分40%5%3超过100%至200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%四、应纳税额的计算（一）计算步骤第一步确认转让房地产项目不含税收入第二步计算土地增值税允许扣除项目合计数第三步计算土地增值税增值额第四步计算增值率，确定适用税率和速算扣除系数第五步计算土地增值税应纳税额（二）计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数五、新建房扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额（①）张泉春-预习税法（2022）考试辅1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补缴的土地出让金。（3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。（登记、过户手续费、契税）（二）房地产开发成本（②）房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。1.土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2.前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3.建筑...
