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七、扣除项目金额的确定(★★)(一)房地产企业新建房项目(5项)1.取得土地使用权所支付的金额(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。2.房地产开发成本房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。3.房地产开发费用(1)能分摊且能证明①财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。②其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×规定比率(5%以内)(2)不能分摊或不能证明财务费用中的利息支出,凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用(不区分利息费用和其他费用)按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×规定比率(10%以内)【例题•单选题】甲公司开发一项房地产项目,取得土地使用权支付的金额为1000万元,发生开发成本6000万元,发生开发费用2000万元,其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。已知,当地房地产开发费用的计算扣除比例为10%。甲公司计算缴纳土地增值税时,可以扣除的房地产开发费用为()万元。(2013年)A.2000-900=1100B.6000×10%=600C.2000×10%=200D.(1000+6000)×10%=700【答案】D【解析】财务费用中的利息支出,凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的,允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×所在省、自治区、直辖市人民政府规定的扣除比例;因此,甲公司可以扣除的房地产开发费用=(1000+6000)×10%=700(万元)。4.与转让房地产有关的税金:城市维护建设税及教育费附加【解释1】按照税法规定原文,此处可以扣除的与转让房地产有关的税金包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加。然而,自2016年5月1日“销售不动产”营改增之后,转让不动产不再缴纳营业税,而是缴纳增值税,但增值税属于价外税,不作为税金单独扣除。【解释2】房地产开发企业依法在转让新建房地产时缴纳的印花税已列入管理费用中,不...

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