版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456第二节房地产价格和价值【本节考点】【考点】房地产价格的概念和形成条件【考点】房地产价格的特征【考点】房地产价格的构成【考点】房地产价格和价值的主要种类【考点】房地产价格的主要影响因素【考点】房地产价格的概念和形成条件(一)房地产价格的概念房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。(二)房地产价格的形成条件1.有用性2.稀缺性3.有效需求。【考点】房地产价格的特征共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格的特征主要有下列5个：(1)房地产价格既有交换代价的价格又有使用代价的租金。(2)房地产价格受区位的影响很大。(3)房地产价格实质上是房地产权益的价格(4)房地产价格形成的时间较长。(5)房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。【考点】房地产价格的构成房地产价格一般由以下7大项构成：①土地取得成本；②建设成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。(一)土地取得成本因取得途径不同而不同，取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3类：(1)通过市场购买取得。环球网校学员专用资料第1页/共3页购买土地的价款＋买方(房地产开发商)缴纳的税费版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456(2)通过征收集体土地取得。(3)通过征收国有土地上房屋取得。(二)建设成本建设成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：(1)前期费用：市场调研、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标、施工通水、通电、通路、场地平整等开发项目前期工作所必要的费用。(2)基础设施建设费：城市规划要求配套的道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的建设费用。(3)公共服务设施建设费：教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。(4)商品房建筑安装工程费：建造商品房及附属工程所发生的土建费用、安装工程费用等。(5)其他工程费，包括监理费、竣工验收费等。(三)管理费用管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。(四)销售费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。(五)投资利息。投...
