版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456第五节房地产估价方法【本节考点】【考点】比较法【考点】收益法【考点】成本法【考点】假设开发法【考点】比较法(一)比较法的概念比较法也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。可比实例是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把比较法测算出的价值简称为比较价值。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。(二)比较法适用的估价对象比较法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值或价格。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或较少发生交易的房地产，难以采用比较法估价。像在建工程之类可比性较差的房地产，一般也难以采用比较法估价。比较法估价需要具备的条件是在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够完善或者类似房地产交易较少的地区，就难以采用比较法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用。(三)比较法估价的基本公式(四)比较法估价的操作步骤运用比较法估价一般分为以下4大步骤：①搜集交易实例。②选取可比实例。③对可比实例的成交价格进行适当的处理。环球网校学员专用资料第1页/共5页×××=估价对象价值市场状况调整系数交易情况修正系数可比实例成交价格房地产状况调整系数版权所有翻印必究咨询热线：400-678-3456④求取比较价值。【考点】收益法(一)收益法的概念收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。通常把收益法测算出的价值或价格简称为收益价值。从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于以下3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的...
