房地产评估第4章成本法第4章成本法案例导入：第2章的案例导入中提到，三位开发商对同一块土地上的房价估算结果不完全相同。那么他们具体是如何考虑的？开发商一：在此次招标条件中，容积率并不是作为法定条件提出的，这样在将来开发过程中，会不会存在突破容积率，地上建筑面积达到115万平方米以上，甚至达到130万平方米的可能。如果允许容积率超过标底，等于招标规划的不公平。若按地上建筑115万平方米进行简单测算，按经验住宅开发项目的城市规划要求有15%的配套（包括教育、幼儿园、商业、社区配套等），这就意味着可销售面积只有85%，即可销售面积为115万平方米×85%=97万平方米。这样可销售部分的土地价就为31.5889亿元÷97万平方米=3256元/平方米。此外，这个地区其他费用分别为：大市政费约在500元/平方米（包括道路、站点）；小市政费约300元/平方米（包括环境、绿化、站点）；建安成本约2200元/平方米（包括分摊不可销售面积的建安费用）；平均资金成本利息约230元/平方米（如自有资金充足可减少）；各种税费约450元/平方米；销售成本和管理成本约为385元/平方米；此外，还要涉及公用设施成本可能提高、门窗或外立面的特殊装修，勘察、设计、地下基础处理、不可预见费等，成本约在7300元至7700元/平方米之间。“这样的房屋成本，加上利润，销售时房价一般就得在8000元/平方米左右。但房价并不是简单由成本决定的，而是由市场需求决定的。”开发商二：可能会考虑两种操作策略，而这两种策略将带来不同的房价。策略一（大众化住宅）:地上建筑面积115万平方米的土地价格应该是31.5889亿元÷115万平方米=2746元/平方米。这个地区的大市政配套费应在500元/平方米。根据现行的分摊办法，建100平方米的房子，可销售面积为93平方米，也就是说，房子的可销售率为93%，那么每平方米的土地成本为：（2746元/平方米+500元/平方米）÷93%=3490元/平方米;包括管理成本、营销成本、小市政费用、设备、建安成本等在内的费用，塔楼的建安费用一般为2500元/平方米。假设最后销售的房价为7500元/平方米，那么营业税一般为销售额的5%，即7500元/平方米×5%=375元/平方米;所得税按惯常的算法为营业额的20%再乘以33%=7500元/平方米×20%×33%=495元/平方米;土地增值税按营业额的2%=7500元/平方米×2%=150元/平方米;房价的成本价=3490+2500+375+495+150=7010元/平方米;成本价与假定销售价格7500元/平方米差490元/平方米，净利润率=490元/平方米÷7500元/平...
