房地产评估第6章收益法第6章收益法案例导入：随着多年的住宅调控和配套发展，广州市珠江新城的商业氛围日趋浓厚，而记者在2013年3月实地探访珠江新城发现，珠江新城部分商铺价格在四年内已涨了三倍，一手商铺出现了40万元/平方米以上的高价，但租金仍较为低迷。记者在兴盛路上的隽峰苑销售部发现，其正在放卖一手商铺，部分临街商铺的价格已经涨至40万元/平方米以上。据一位商业地产业内人士表示，该批铺面是一位投资商整体“批发”后再“零售”的，为赚利差，价格抬得比较高。虽然高价，但售卖情况似乎还不错。销售人员表示，此批单位刚刚放售十余日，已售出了三分之二。价格高企，租金却没有跟着“一飞冲天”，珠江新城部分地段的出租回报率甚至不到市区成熟商圈出租回报率的一半。在隽峰苑销售部，销售人员给记者算了一笔账：34号铺带租约出售，产权证上的面积为39平方米，售卖价格为43万元/平方米，总价达到1677万元以上，该铺面目前租给汤臣倍健，租金仅为每个月2.2万元，按此计算，年出租回报率仅为1.57%，而全市大概是4个点的回报率。（广州珠江新城铺面价四年涨三倍租金回报率偏低，地产中国网，2013-3-18）从收益法评估的角度，你认为应当如何看待这里所说的相对较低的租金、较高的售价，以及偏低的回报率？第一节收益法基本理论一、收益法定义二、收益法基本原理三、收益法适用范围四、收益法公式五、房地产评估中的收益法计算公式房地产价格评估：房地产价格=房地产净收益/综合资本化率房地产净收益=房地产总收益－房地产总费用房地产总费用=管理费＋维修费＋保险费＋税金土地价格评估：土地价格=土地净收益/土地资本化率土地净收益=土地总收益－土地总费用土地总费用=管理费＋维护费＋税金土地价格=房地产价格－建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价一年折旧×已使用年数土地价格=（房地产净收益－建筑物净收益）/土地资本化率建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率建筑物价格评估：建筑物价格=房地产价格－土地价格建筑物价格=（房地产净收益－土地净收益）/建筑物资本化率第二节收益法参数的估算一、净收益净收益的含义客观总收益客观总费用净收益估算潜在毛收入、有效毛收入、经营费用二、折现率估算市场比较法可比实例1可比实例2可比实例3潜在总收入（元）300002000028000空置及坏帐损失150010001400营业费用150001000014000净收益13500900012600出售价格949005740081800年限322826可比实例折现率（%）1415.415折现率...
