房地产评估第3章房地产市场及房地产价格影响因素第3章房地产市场及房地产价格影响因素案例导入：2012年12月14日，在2013网易经济学家年会的“房地产调控功过反思”论坛上，任教于北京师范大学的董藩教授说，1987年全国商品房每平米均价只有408元，北京只有500多元，25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元。如果以2012年为始点，再来一个25年，全国均价每平米可能达到9万元、北京80万元。2013年9月13日《人民日报》第17版刊发了陆娅楠的“房价会80万元一平方米吗”一文进行了质疑。某种商品，尤其是价格基数这么大的民生类商品，如何能保证连续25年、以年均两位数的速度涨价？一个一线城市出现三五个天价楼盘并不罕见，但一个城市平均房价涨至每平方米80万元，这要多大的货币量？按此标准，北京一套40平方米的小户型就要卖到3000多万元，相应的房租就要涨到五六万元，如此强悍的购买力又从何而来？房价由供需关系决定，又受到土地、信贷、货币、税收等政策与市场因素的影响。这其中任何一个因素的变化，都可能变为扼制房价过快上涨，甚至导致房价下跌的铁腕。历史上日本、香港等一些国家和地区的楼市沉浮，就是前车之鉴。作为专门从事房地产领域研究的专家，不可能不了解左右房价的复杂条件。一名12岁的少年宣称“过去10年，我平均每年长5厘米，所以按这个速度，25年后我超过2米7非常容易”，是无知；如果专家也遵从如此逻辑，信誓旦旦地将房价描绘成能刺破天空的大树，那恐怕缺少的不是知识，而是治学的严谨。那么，房价是如何形成的？影响房价的因素到底有哪些？这些因素是如何作用于房价的？第一节房地产市场概述一、房地产市场类型按照用途划分按照发育程度划分按照覆盖范围划分按照层次划分二、房地产市场特点地区性、供给调节滞后、垄断竞争、投机、交易形式多样、交易复杂、市场效率低、受金融市场强烈影响、政府干预第二节房地产市场运行一、房地产市场的参与者二、房地产市场的供给和需求房地产需求房地产供给房地产供求均衡房地产供求弹性三、房地产市场运行房地产市场运行机制价格价格s1s1s2s3d3lsd2debd2d1bcad1af供求数量g供求数量图3-5-1短期房地产供求图3-5-2长期房地产供求四、影响房地产供求的因素人口1940196019802000202020402060-100102030405049后的人口增长变化与房地产逻辑（住房消费高峰的推移40-46年）人口出生率（‰）就业及工资水平20022004200620082010201220140100002000030000...
