房地产评估第2章房地产评估的理论基础第2章房地产评估的理论基础案例导入：2002年3月14日，由商地置业公司、华润置地（北京）股份有限公司、SOHO中国有限公司、广州富力地产股份有限公司四家公司参加投标的北京市广渠门外东五厂国有土地使用权出让招标结果揭晓，广州富力地产股份有限公司以31.5889亿元人民币的投标价中标。该地块的规划容积率为2.7，地上建筑面积为115万平方米。招标结果揭晓当天，广州富力地产股份有限公司有关人士表示，根据成本和目前北京楼市发展势头，未来社区住宅销售价格将不低于8000元/平方米。同样这块地，北京的开发商新华远房地产公司总经理任志强、惯于营销的现代城总经理潘石屹、以管理成本见长的今典花园总经理张宝全三人来操盘，房价又会是多少？任志强认为房价在8000元/平方米。潘石屹认为开发大众化住宅的销售价格为7500元/平方米，而高档住宅销售价格8500元/平方米。张宝全则认为均价6000元/平方米没有问题，这块地堪称CBD的后花园，规模大，操作好了，市场售价卖到8000元/平方米是毫无问题的。不同开发商的价值判断为什么不一样？第一节价值理论一、价值及价值类型二、房地产评估价值类型市场价值市场价值以外的价值房地产评估的价值类型选择三、价值思想对房地产价值及评估理论发展的影响价值思想概观宗教信仰、道德、哲学领域的价值判断标准经济学的内在价值和外在价值重农主义价值价值理论重商主义价值价值理论李嘉图劳动价值斯密市场价值门格尔效用价值马歇尔供求均衡价值理论凯恩斯需求价值论收入、偏好、政府干预政治、社会、经济20世纪西方房地产价值理论的发展1906-1944Fisher：TheNatureofCapialandIncome，价值是特定资本预期收益的现值。Babcock：土地价值和建筑物价值具有完全不同的特征，混在一起评估是不合理、不公正的；价值是市场现象，市场法是不可缺的，并且必须把预期产生的经济价值转为现时价值；转让价格并不必然是公平的市场价值；成本和价值是有差异的，replacementcost不能正确反映价值。Kniskern认为对土地和建筑物的价值或收益加以区分是武断的。Ross开创了投资组合（band-of-investment）理论，Kazdin于1944年对罗斯的资本化率求取方法进行了修正。二战后至1962年Wendt是关于收益资本化方法的总收益乘数（grossincomemultiplier，GIM）的倡导者。Ratcliff批评运用拼合资本化率（thesplitcapitalization）的作法，他认为不论什么样的收益，资本化率是没...
