2019/7/25并购优塾https://appnayzhasz9427.pc.xiaoe-tech.com/detail/i_5d384f8b6903b_mrrP5wfG/11/43首页优塾团队注：如需详细财务模型表格，可将本报告翻到文末，获取下载链接。今天我们要做估值建模的这个案例，身处的赛道，非常难研究。对它的研究，周期层层嵌套，既要涉及经济判断，又要涉及微观假设。此外，由于体量太过庞大，一个轻微的假设变动，都会对建模结果带来巨大影响。房地产，作为我国目前最硬的资产之一，缔造了多家世界500强公司。根据2019年世界500强公司名单，国内共有5家房地产公司进入。本案，作为其中的龙头，2004年销售额不到100亿元，而到2018年，销售额已经一举突破6000亿元，年复合增长率高达35%。▼36人次阅读2019-07-2420:31:06建模|万科财务模型（首次覆盖）：地产周期论——优塾指★★★★✩（19-7-24）图文详情评论2019/7/25并购优塾https://appnayzhasz9427.pc.xiaoe-tech.com/detail/i_5d384f8b6903b_mrrP5wfG/12/43图：万科股价来源：wind它，便是地产巨头：万科。除了增长速度惊人，在房地产开发这个周期属性非常明显的行业里，其增长速度仍然非常稳健：万科2009年-2018年的销售额增速方差为0.03，而对比来看另两个巨头碧桂园、恒大的销售额增速方差分别为0.21、1.4。业绩情况，到底如何？根据2019年一季报，营收483.75亿元，营收增速为56.93%；净利润为32.06亿元，净利润增速为80.16%；经营活动现金流为-267.13亿元（因有季节性，一季度现金流差），预收款5333.2亿元，毛利率35.04%，净利率6.63%。根据最近的机构持仓情况来看，安邦人寿、国信证券、前海人寿、招商财富都有持仓。此外，港资、东方红、华安、华夏、兴全、中欧等机构都大笔持仓。好，研究到这里，在做财务建模之前，几个值得我们深思的问题来了：1）在一个强周期行业中，竟然能够保持连续多年稳定增长，万科到底是怎样做到的？其背后的地产周期，到底该如何分析？2）在本案的内含价值因子中，到底哪些是核心？这些因子，又是通过什么样的机制影响其基本面？未来的万科，增长到底靠什么？3）市场上一直流传“地产到顶论”，那么，我们将周期仔细拆解，来看看这样的理论，到底站不站得住脚？4）经历了前期市场的涨跌之后，很多人都会关心一件事：本案的估值，到底在什么样的区间？到底是贵了，还是便宜了？今天，我们就以万科为例，来研究一下地产周期以及务建模逻辑。对相关产业链，之前我们研究过融创中国、中国恒大、太古地产，购买优塾的专...
