山东泰安某别墅项目介绍存量物业改造与长租公寓更多公寓行业热门报告，请关注微信公众号：长租公寓邦目录CONTENTS存量物业改造简析1长租公寓市场分析22存量物业改造简析CHAPTER01•存量物业市场的现状与趋势•存量物业改造的方式及参与方•存量物业改造的资本模式•存量物业改造的案例3引言•2016年中国城镇化率水平达到了57%，房地产市场也由增量市场向存量市场转变。存量物业•保守估计当前中国住宅存量达300亿㎡，其它物业存量200亿㎡以上。如此巨额的存量市场使得诸如地产开发商、地产基金等各路资本纷纷参与存量物业市场。•存量物业改造包含了写字楼改造、共享办公、长租公寓等方式。本文选取当下正处于风口的长租公寓以揭示其运营模式。4存量物业市场的现状和趋势•国土部统计数据显示，2014-2016年土地成交面积连续三年下降，房地产土地成交面积三年更是累计下降近50%，而土地总成交价款却上涨19.3%。•当前中国存量住宅300亿㎡，存量物业200亿㎡，价值低估物业面积4.3亿㎡，空置住宅超4900万套；通过两组数据对比可以看到，一边是增量市场日渐萎缩的土地供应及日益高涨的地价，另一边是与日俱增的存量市场；•增量市场向存量市场转变是大势所趋。存量住宅其它存量物业低估物业空置住宅300亿㎡200亿㎡4.3亿㎡4900万套2014年5.9%14.725.5%15.11.9%31.12016年国有建设用地供应情况（单位：万公顷）同比16.5%6115.2%12.520.9%127.1%28.912.5%53.43.2%12.810.3%10.80.2%29.02.9%523.56万亿元合同成交价19.3%2015年2016年工业用地房地产用地其它用地总量土地增量物业存量5存量物业改造的方式硬件升级改造物业硬件老化过时，主要对物业重新装修，通过硬件升级改造来提升物业的价值。物业规划调整当初的规划及业态不适合市场形势，通过规划业态调整，如工业调整为写字楼，写字楼调整为公寓、或商业调整为办公等。区域改造升级老厂房片区、老街区等通过对该区域进行重新规划，实现物业的改造升级。如老厂房通过重新规划改造为创意办公等。模式创新改造综合改造，可能涉及软硬件、业态、规划等多方面，但主要是运营模式的创新。如共享办公、长租公寓等。6存量物业改造参与方010203房地产开发商具有先天优势，出于消化库存和业务转型等目的持有并改造存量物业，如万科长租公寓品牌，花样年地产等。房地产开发商作为专门从事不动产投资的资方，不动产基金是当前存量物业改造的最为活跃的参与方之一，在物业改造的范围、规模、模式等方面均为行业先驱，...
