天亚水景城“全程营销”之一体化策略[营销解决方案]提出问题分析问题解决问题第1步：项目定位区隔化第2步：产品品质差异化第3步：营销推广革新性市场分析产品分析(a)区隔市场，找到机会点(b)挖掘品牌价值，找到消费者心理机会点市场分析[问题在哪里？]市场供需临界点出现※需求：今明两年市场住宅需求将达1300多万平方米※供应：目前整个苏州房地产市场在售、在建、待建及已竣工尚在销售的公寓住宅面积达1400万平方米[苏州市场]※区域供应：未来1-2年总供应量约150万平方米，其中中心城区域约35万平方米※区域需求：区域内的购买力无法消化这么大量的住宅供应量※成功园区的昨天对相城今天的借鉴意义非常大——走出相城，做大蛋糕[相城市场]市场分析[问题在哪里？]营销核心问题市场小结：苏州进入市场调整期，市场成熟全面启动，市场要求竞争在高层面率先质变，营销需要创新！在相城板块竞争趋向白热化的市场前提下，常规的产品品质和操盘营销手段难以顺利达成销售目标因此，需要“全程一体化”的整盘操作策略，贯穿和指导从产品定位到营销推广的各个方面和环节，全面超越苏州目前房地产的粗放式营销模式项目分析[出路在哪里？]优美地段：项目位于苏州市相城区澄阳路东侧（苏州2003-B-15号出让地块），为相城中心区的核心成熟地段，与相城区行政中心仅5分钟车程。距离园区、市区的核心区域直接车程10-15分钟。便捷交通：南景北廊东园西区，相城是苏州的交通北塞，道路网线通达，高速、轻轨、205省道等拉近了相城与其他区域的距离，推动区域快速发展上好景观：核心区位：：与相城行政中心做邻居，区域的焦点就在这，未来发展潜力让每一个竞争对手眼红，教育配套、生活配套、交通配套将永远走在竞争的前列项目指标：项目名称“天亚水景城”规划总用地83174㎡规划建筑面积108120㎡其中高层住宅52298㎡（370户）独立别墅26475.3㎡（80户）联排别墅24746.7㎡（118户）公建配套面积4600㎡（含物业管理用房）总套数568套容积率1.3绿化率40.01%建筑占地面积23123㎡建筑密度27.8%停车位370个（高层住宅停车位）S.W.O.T分析分析原则：强化优势、减弱劣势；把握机会，回避风险优势（Strength）：※丰富的水景资源※户户临水的独立别墅※便捷的交通路网※相城核心地※靠近相城经济技术开发区，提供了潜在的客源资源；※相城区平均价格目前是苏州五个区中的盆地，将来的升值潜力相当大劣势（Weakness）：※交通配套缺乏※生活配套不足※公寓户型全为大面积※...
