请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外研究行业深度研究报告证券研究报告＃industryId＃房地产行业＃investSuggestion＃推荐(＃investSuggestionChange＃维持）重点公司重点公司目标价（港元）评级中国金茂7.20买入龙湖集团28.00审慎增持华润置地36.00买入旭辉控股7.20买入新城发展控股9.00买入绿城服务8.30审慎增持＃relatedReport＃相关报告《市场情绪有所好转，10月新房销售增速回落》20181105《调控仍然以“稳房价”为主》20181029《政策托底情绪改善，仍需关注新房销售下行》20181022《货币政策稳健，市场风险偏好度下降》20181008《推盘力度加大销售增速维持，市场信心有待修复》20181001《市场传言不足虑，地产公司融资渠道通畅》20180925《估值仍在低位，耐心等待信心修复》20180917《业绩加速释放，业绩和销售的确定性进一步加强》20180903海外房地产研究＃emailAuthor＃分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002＃assAuthor＃联系人：严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190118100175投资要点＃summary＃经济稳中有变，政策稳中求进：经济下行压力大，货币政策保持稳健，宽货币以对冲经济下行，紧信用以防范资产泡沫；政策由年初“去杠杆”向“稳杠杆”转变，未来将会有更多的促进经济发展的政策出台，包括支持民营企业的发展，减费降税等实质性措施。对于房地产行业，调控政策将继续坚持“房住不炒”，以“稳房价”为出发点，控制房价的大幅波动。主要一、二线城市经过两年的调整，调控政策已经处于历史最严，有望边际改善，对新房销售有支撑。市场回归常态，龙头扩大份额：随着行业调控的持续，去库存进入尾声，新房销售及土地市场开始降温，回归常态。商品房销售金额和面积的增速逐渐回落，新盘去化率降至50%左右；土地市场回归平静，流拍率上升，溢价率下降，中小房企拿地意愿不足，大型龙头房企积极储备货值。预计2019年龙头房企合约销售仍保持10-20%的增速，市场份额进一步提升，销售和业绩是龙头地产公司最大的确定性。融资难度加剧，成本提升分化：由于国内对房地产行业融资的限制以及美国加息，过于依赖美元债融资的港股地产公司，融资成本普遍提升，中小公司尤其明显，增幅达3-4个百分点，龙头房企融资优势凸显，仍然保持较低融资成本。人民币的贬值也会给美元债占比较高的地产公司带来汇兑损失。但整体上地产公司融资还保持通畅，销售去化周转仍能维持。做好防守反击，机会大于风险：...
