资本市场对房地产业的投资观点与判断MarcoSze施养权•奥陆资本董事总经理•前花旗亚洲地产研究董事(2008-2018),行业资深房地产分析师•领导团队过去的深入行业和个股研究，奠定大量行业分析权威体系及权威专项论述•丰富的财务模型和研究分析能力-覆盖的受选股如碧桂园，融创，旭辉等表现优异•团体在投资界最具权威的InstitutionalInvestor(II)评选中获得亚太房地产板块研究8年冠•极丰富的资本市场融资经验：2005-17期间参与全市场30%以上的地产IPO,如普洛斯(GLP),龙湖,万达,融创,旭辉,红星美凯龙,等等•注册特许财务分析师CFA和注册会计师CPA1内容1.房地产市场判断及2019展望2.资本市场对板块的关注点与估值2房地产市场判断及展望34统计局全国房地产商品房数据商品房2014按年2015按年2016按年2017按年18年按年2018按年增幅增幅增幅增幅1-11月增幅全年预测增幅房地产投资完成额亿元95,03610.5%95,9791.0%102,5816.9%109,7997.0%110,0839.7%118,5838.0%竣工面积万平方米107,4595.9%100,039-6.9%106,1286.1%101,486-4.4%66,856-12.3%98,441-3.0%在建面积万平方米726,4829.2%735,6931.3%758,9753.2%781,4843.0%804,4864.7%820,5585.0%新开工面积万平方米179,592-10.7%154,454-14.0%166,9288.1%178,6547.0%188,89516.8%201,87913.0%新房成交金额亿元76,292-6.3%87,28114.4%117,62734.8%133,70113.7%129,50812.1%147,07110.0%新房成交面积万平方米120,649-7.6%128,4956.5%157,34922.5%169,4087.7%148,6041.4%171,1021.0%房价按年增长1.4%7.4%10.1%5.6%10.6%9.0%土地销售面积万平方米33,383-14.0%22,811-31.7%22,025-3.4%25,50815.8%25,32614.3%28,05910.0%土地销售金额亿元10,0201.0%7,622-23.9%9,12919.8%13,64349.4%13,74620.2%2018:行业销售在一片怀疑中再创历史新高18年，新房销售在一片怀疑中再创历史新高5股价却表现一般般内房股股价H股跌16%A股跌24%2019年房地产市场判断天不会塌下来，可日子难熬1.国内经济将面临20多年来较大的挑战，经济动力下滑，富裕/中产阶层信心减弱，创富点越来越小2.地产怕的不是调控，而是需求的萎缩/预期的改变-2019全国销售面积跌幅有机会到双位数（约10%）3.房价整体小幅松动，按城市分化，可政府不允许雪崩4.三四线市场（大都会圈外）快速转冷/二线城市有机会5.整体融资成本飙升，高负债者利息成本增加6龙头销售仍有增长，可蕴含利润雪崩（土地成本，城市布局，财务负担决定胜负）72019年房地产市场判断PSL每年新...
