请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明行业研究行业投资策略报告证券研究报告＃industryId＃房地产＃investSuggestion＃推荐(＃investSuggestionChange＃维持）重点公司重点公司18E19E评级保利地产1.652.00买入新城控股4.055.73买入万科A3.294.24买入招商蛇口2.152.78买入世联行0.670.92买入＃relatedReport＃相关报告《居民杠杆率国际比较研究系列三:美国篇》2018-09-18《房地产行业系列深度报告之六：居民杠杆率国际比较研究》2018-07-10《房地产行业系列深度报告之五：三四线房价再无周期》2017-07-22＃emailAuthor＃分析师：阎常铭yanchangming@xyzq.com.cnS0190514110001郭毅guoyiyjs@xyzq.com.cnS0190518010003＃assAuthor＃研究助理：徐鸥鹭xuoulu@xyzq.com.cn靳璐瑜jinluyu@xyzq.com.cn投资要点＃summary＃2019年地产基本面整体有压力，政策底大概率已经到来，这种情况下，市场关注未来居民是否有加杠杆的空间，以及加杠杆的弹性。我们从这个角度出发，展望行业趋势。居民杠杆率趋势难以改变。全球主要经济体（美国、日本、韩国、加拿大、澳大利亚），经济增长中枢下行，种种应对措施，最终导致的一个结果就是居民杠杆率的提升。因为此阶段三个长期趋势：企业融资下降、金融自由化推进、金融机构风险偏好下降。中国居民杠杆率提升有空间，政策边际变动下，地产基本面弹性很大，看好一二线城市。1，杠杆绝对水平并不能决定杠杆变动趋势，居民不是资产配置的主导者。1）静态的杠杆率等指标绝对值指标不是限制，因此用美日杠杆破裂绝对水平衡量没有意义；2）居民收入水平和偿付能力不是限制，因此考虑可支配收入，考虑GDP结构等进一步衡量也意义不大。2，政策边际变化将带来弹性，因为加杠杆群体是被严格限制。1）中国各种政策大幅限制居民加杠杆能力，边际政策变化将带来弹性。过去几年中低收入人群成为加杠杆主力，边际放开后其他群体有加杠杆空间，中低收入群体中还没加杠杆的群体有加杠杆弹性。因此，总体杠杆有弹性。2）商业银行有持续配置按揭的意愿和能力，将带动居民杠杆率提升。在中国，金融机构和居民对于资产价格长期预期难以改变、金融机构资产配置趋势难改变情况下，居民杠杆有大弹性。3，美国日本泡沫破裂、居民加杠杆缺乏弹性有其他背景，中国目前不存在。三四线中短期有一定压力。本轮三四线繁荣是由加杠杆带来的，我们测算，三四线城市2016年、2017年有息负债杠杆率分别为66%和74%。但是三四线众多小笔金额按揭绝...
