证券研究报告|行业策略报告总量研究|地产开发推荐（维持）认清几个长期问题，分析几个短期分歧2018年12月3日——房地产行业2019年度投资策略上证指数2576行业规模占比%股票家数（只）1504.2总市值（亿元）180863.9流通市值（亿元）149154.0行业指数%1m6m12m绝对表现10.4-15.6-20.1相对表现11.72.83.3资料来源：贝格数据，招商证券相关报告1、《利率周期决定行业回暖，行业大洗牌迎接REITs——房地产行业2018年中期投资策略》2018-07-092、《地产股“画龙”，房企创新变现模式“点睛”——房地产行业2018年度策略报告》2017-11-283、《这个冬天不太冷——房地产行业2017年投资策略》2016-12-074、《“降噪”房地产--去除偏见的雾霾——房地产行业2016年投资策略》2015-12-7赵可博士zhaoke@cmschina.com.cnS1090513110001刘义liuyi5@cmschina.com.cnS1090512050003董浩研究助理donghao@cmschina.com.cn李洋研究助理liyang24@cmschina.com.cn本篇报告分析行业长期空间，“洗牌十年”特点与土地利用结构扭曲等长期问题；同样，对明年行业变化提出“更需关注结构数据”，对政策理解为“交谊舞步”式改善。维持行业“推荐”评级。❑城镇化速度放缓但行业未来十年需求相对稳定，销售额中枢11万亿，“洗牌的十年”。2014年底以来房市的强劲复苏加大了投资者对未来行业长期发展前景的担忧；一方面，城镇化速度在放缓，拿地就赚钱的年代一去不复返；另一方面，我们离70%的城镇化率饱和区间还有8-10年，任何行业都会经历从成长到纯周期的变迁，而房地产行业正开始蝶变，进入“洗牌十年”。❑“洗牌十年”三特点：(1)存量商机和房地产金融春笋发芽；(2)房企变现模式渐变，但住宅开发仍是实现“周转”之核心；(3)房地产对经济的领先性仍存在。当前不动产收益率与国债的倒挂会随着城镇化逼近饱和区间而逐步解决，而短期回报率取决于政策是否能改变回报率的分母而做出提前突破。❑提前遭遇“稳增长”与“保民生”矛盾、“后发劣势”、收入房价长期背离均与过去的土地利用结构的扭曲相关。中国土地利用结构扭曲，长期用“住房”补贴“工业”,引致：(1)地方政府财政最大化导向下，住宅类商品房价格上涨压力加大，经济增长和民生的矛盾在城镇化达到成熟阶段之前就已凸显；(2)住房补贴工业，强化了过去经济发展的“后发优势”，这种优势目前逐渐转化为“后发劣势”，这也是当前政府大力推动改革，期望短痛换长康背后的重要因素；(3)流动人口并不是解释房价长期上涨的主...
