基本面如期探底，政策面边际改善，“稳”字当头，估值修复可期证券研究报告倪一琛中泰证券房地产行业首席分析师SAC执业证书编号：S0740517100003中泰证券研究所2018年12月28日目录2一、基本面：景气度下行二、政策面：拐点已至三、公司面：五、展望存量时代：公募REITs——物业管理——六、推荐标的四、板块投资机会3本年开发投资建筑工程（66%）安装工程（8%）设备采购（1%）土地购置等（25%）建安投资施工面积单位施工投入上年施工面积上年竣工面积跨年净复工面积本年复工面积新开工面积上年停工面积即土地投资，滞后于土地成交约1-2个季度新开工走势滞后于销量拿地开工预售竣工土地投资建安投资房地产投资约6个月约6个月约2.5-3年图：房地产投资推导公式图：房地产投资微观流程中科目拆解房地产行业投资结构研究框架资料来源：中泰证券研究所整理4图：分城市商品房销量增速图：2018年全国商品房销量增速预计1.5%左右2018年开年以来，三四五线楼市的销售韧性超出市场预期，市场热度随城市能级不断下沉，但随着棚改货币化安置力度走弱，叠加高基数等因素，2018年Q4预计将逐步走弱。往后看，考虑多地棚改货币化的大幅下降甚至退出、过往两年的需求透支和中长期不可逆的人口流出，三四线明年上半年存在加速下行的可能性。同时随着一二线楼市去化下行、热度下降，主流城市成交反弹或将结束，叠加三四线成交回落，2018年全国商品房销量增速预计在1.5%左右。（对一二线的分析见下张PPT）-60%-40%-20%0%20%40%60%一线二线三四线2.2%-10.0%-0.3%3.7%1.5%-15.0%0.5%2.5%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%全国一线二线三四线20172018前10月2018E1.1、市场景气度下行，城市之间分化显著资料来源：融360、Wind、中泰证券研究所5图：重点城市开盘去化率图：重点城市住宅成交单月同比受2017年以来限价令带来的一二手房价倒挂影响，主流城市新房供不应求，而自2018Q2以来，预售证管控边际放宽、房企推盘快销意愿亦有所增强，在供给改善情形下，主流城市成交迎来反弹，但我们反弹趋势逐步回落：第一，考虑去年以来许多城市存在的限签情况，网签数据或滞后于真实的成交场景，因而四季度数据有所滞后。第二，从微观调研和多数房企后市预期来看，销售去化是逐步转淡的，如我们调研的厦门楼市8月新盘开盘当日去化率仅20-30%（3月还有40-50%）、中指监测的14个重点城市18年Q3去化率为79%，较Q2的91%有所下降。62%59%54%59%57%63%67%72%80%...
