证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款2019年，按揭贷款最低首付比例要求或下调房地产行业专题研究报告｜2018.12.17中信证券研究部核心观点陈聪首席地产分析师S1010510120047张全国地产分析师S10105170500012019年，随着房地产行业基本面的下行，我们预计按揭贷款首付比例要求可能差别化下行。▍按揭贷款首付比例从逆周期调节到因城施策。2010-2017年，中国住房市场杠杆率平均为40%左右。2018年三季度18城市80%二手房购房者需要贷款。目前我国首付比例逐渐从全国“一刀切”走向因城施策。整体看，调控大城市首付比例高，不受调控小城市首付比例低。按揭政策的差异化主要依赖：按揭利率；首套房认定标准；首套房首付比例。目前看，按揭利率已经开始见顶回落。▍从国际经验看，我国按揭贷款首付比例较高。从欧盟的监管情况看，LTV为70%-100%，首付比例为0-30%。美国2018年10月按揭数据显示，平均LTV为82%，平均首付为18%。根据我们保守测算，我国的平均LTV为58.6%。▍房地产基本面向下确认。商品房销售面积单月增速连续三月为负，且降幅扩大。至2019年春节，大城市真实房价还有进一步下行压力，新房市场销售压力还将持续存在，其中小城市降幅可能更明显。单月看土地购置面积增速已经连续三个月下滑。房地产开发投资增长长期不可持续，中期韧性仍然能够保持。▍改革的方向：更深度差别化的住房信贷政策。我们认为在首套和二套之上，再叠加对于不同居民家庭住房需求保障急迫性的甄别，以更深度差别化的住房信贷手段，来保障一部分应保障家庭的住房信贷需求。▍风险因素：房地产政策不及预期。▍投资建议：我们继续看好紧政策周期结束后，可能被长线资金青睐的地产板块，重点推荐招商蛇口，万科A，华夏幸福，金地集团，中南建设，龙湖集团，中国金茂等重点公司盈利预测、估值及投资评级公司名称评级股价NAVEPS（元）PE（元）（元）17A18E19E20E17A18E19E20E金地集团买入9.9412.431.521.641.731.866.56.15.75.3万科A买入26.4635.742.543.103.624.0510.48.57.36.5招商蛇口买入18.5933.381.552.072.693.3912.09.06.95.5新城控股买入26.6646.872.673.684.635.1610.07.25.85.2龙湖集团买入20.0020.931.652.062.673.4212.19.77.55.8中南建设买入6.4014.640.160.560.680.7440.011.49.48.6华夏幸福买入27.7926.512.974.035.096.249.46.95.54.5中国金茂买入3.337.670.340.490.580.609.86.85.75.5资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2018年12月13日...
