本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司(res@ubssdic.com)使用。1行业及产业行业研究/行业深度证券研究报告房地产2018年11月30日因城施策调整，政策改善可期看好——2019年房地产行业投资策略相关研究"因城施策调整，政策改善可期——2019年房地产行业投资策略"2018年11月19日"销售量缩价跌，行业景气度下行-房地产行业1-10月数据点评"2018年11月15日证券分析师王胜A0230511060001wangsheng@swsresearch.com研究支持龚正欢A0230117070004gongzh@swsresearch.com曹一凡A0230116090003caoyf@swsresearch.com彭子恒A0230117060001pengzh@swsresearch.com联系人龚正欢(8621)23297818×7457gongzh@swsresearch.com本期投资提示：复盘历史，我们发现“房价”、“土地出让收入”与“开发投资额”是影响调控政策是否放松、何时放松的关键变量。政策由严至松的触发条件，于地方政府而言是土地财政紧张和地方GDP增速较低，与中央政府而言是房价下行风险引起系统性金融风险以及全国经济增速大幅下行（或失业率攀升）。2011年四季度房地产行业各项基本面指标出现下行风险，当年10月和12月万科和保利相对上证综指跑出大幅超额收益。2012年鼓励刚需信贷政策陆续出台，当年3-7月万科和保利持续跑出正相对收益。2014年前三季度地方政府松绑限购、央行表态支持首套房刚需未能刺激购房需求，按揭利率持续上行、销售面积同比增速依然为负，随后出台的930新政对二套房贷认定放松以及11月降息使得全国购房贷款利率开始下行，但仍未改变销售面积同比增速负增长。2015年迎来央行五次降息的大幅度刺激，330新政将二套房首付比例降至4成。2015年末2016年初，中央定调去库存鼓励房地产发展，银监会再次降首付，棚改货币化力度加大。从地产股的相对收益表现来看，降息当月行业指数相对上证综指的超额收益较为明显；而万科、保利在2015年11月至2016年2月连续四月实现大幅相对收益。2018年四季度，我们看到了基本面指标下行风险逐步增大的先兆。9、10月销售面积单月同比增速由正转负，国庆期间各大开发商出现了新盘降价销售、业主在售楼处维权的消息，百城土地成交价款增速由正转负、一二线城市的建安投资增速依然为较高负增长。在一二线城市新房限价的情况下出现折扣优惠表明部分城市、区域的去化率下行压力较大，而三四线城市货币化棚改在年中受到了中央的高度重视，要求因地制宜在库存去化周期低于18个月的地区采用实物安置，国开行总行通过收...
