估值案例介绍房地产作为中国经济增长的重要支柱产业，肩负着中国国民经济发展以及解决住房的民生问题这双重责任。近年来，越来越高的房地产价格，越来越火的房地产行业更使房地产行业成为全民关注的焦点。近年来，中国的房地产行业一直在市场发展机制和宏观调控政策中蹒跚前进，行业的变化起伏不定，最终形成相对稳健的行业走势。今后房地产行业会如何，房地产公司在数次宏观政策调控下内在价值是多少便引起了我们小组的关注。1.案例分析观点（1）对于13年房地产行业整体合同销售额我们预计会增加20%，基于目前时点，我们预计：•13年可出售房产面积的增速为16%•房屋售出率趋于稳定，为60%（12年为59%）。•全国房价趋于稳定，部分一线城市可能继续上涨,涨幅为5~10%（2）对于目前政府刚推行的国五条，我们认为这次的调控政策带来的影响是短期的。2.案例选取原因•金地集团在我国房地产行业是相对规模较大的一个房地产企业，是“招保万金”之一；•金地集团在过去几年公司业绩良好，利润增长率较高；•目前房地产市场估价最多的公司大都集中在万科和保利上，对金地集团的估值较少。3.金地集团NAV法估值思路（1）我们把公司2012年的资产划分为已经确定立项开发的项目和持有的尚未确定用途的土地。对于尚未确定用途的土地，我们保守认为这些土地在未来不带来净资产增值，增值只来源于确定立项的土地及楼盘。（2）从金地集团2012年年报中找到公司在2013年及以后继续开发和立项开发的项目一共59个。（3）对于某一具体项目的处理，我们把该项目的总可售面积依据项目完成的时间分摊至不同年份进行销售，从而得到各年的销售量。例如公司2012年开始开发的项目，我们认为将在2014年竣工，在2015年开始出售，2015年出售60%，余下的40%将在2016年出售完毕。（4）2012年行业房屋售出率是59%，我们将设今后的房屋售出比率平稳，因为金地集团的销售渠道正在扩展，而且售出率逐年提升。对于一个新出售的楼盘，我们都假设第一年出售60%，第二年出售余下40%。（5）以2012年该楼盘均价（对于2013年后计划开发的项目按照附近可比楼盘均价计算）为基础，按照每年5%的房价增速得到未来不同年份的销售单价。（6）采用金地基团2012年净利润率10.3%，我们保守预期今后净利润率维持不变。（根据过去公司表现，净利润率是缓慢上升的）（7）将未来各个年份某一具体项目带来的净利润经过WACC折现，再乘以集团持有的该项目的权益比例，得到该项目对集团净权益现值的增值。（8）对...
