证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载证券研究报告房地产行业2019年度投资策略推荐（维持）寒夜将尽，曙光在前中期来看，我国13亿平住宅需求中枢以及对比我国8项杠杆率指标均低于国际主流发达国家，表明中期需求和购买力仍有一定支撑。但短期来看，受到731会议、贸易战和棚改收紧三大因素影响，18H2改善及投资需求逐步离场，导致房地产市场开始快速走弱，但不同以往的是，下游行业和GDP均领先于房地产先行走弱，土地市场快速冰冻加剧地方财政压力，预示19Q2开施工走差从而拖累上游行业，内部经济下行压力叠加外部贸易战，宏观政策转向趋松，行业调控基调也由压转稳，同时考虑低库存制约，供需两端结构化放松或是方向。通过周期复盘，我们发现销量增速转负和GDP连续2Q低于24M移动平均为两大领先信号，领先于股价见底和政策放松1-2Q，考虑到18M9销量和GDP信号均已出现，预计19Q1为板块股价底，并且宏观政策转向和地方试探性放松提前出现或预示目前已在底部区域，同时鉴于19Q2销售与开施工将共振走弱，预计19Q2前后或有中央层面行业政策宽松。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业推荐评级、并重申看多龙头，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。支撑评级的要点❑量价预判：中期需求有支撑，考虑棚改和按揭对冲，预计19年销量同比-5%中期来看，我们估算全国住宅需求中枢为13亿平，且对比我国8项杠杆率指标均低于国际主流发达国家，表明中期需求和购买力仍有一定支撑。但短期来看，受到731会议、贸易战和棚改收紧三大因素影响，18H2改善及投资需求快速离场，导致去化率下行、成交快速走弱，降价行为也零星出现。展望19年，综合考虑棚改收紧对三四线需求透支（对销量负面拖累料不到7%）及国债收益率下行预示后续按揭利率存在降50bp可能（对销量正面拉动料不超2.5%），预计19年销售面积同比-5%，并考虑低库存托底房价及放松政策等积极因素，预计销售均价同比+0%、销售金额同比-5%。❑政策预判：稳经济隐含稳地产，供需或结构化放松，预计19Q2政策宽松本轮小周期延长，房地产韧性强于以往，房地产与上下游行业之间周期错位，房地产刚开始下行，...
