三阳高尔夫别墅营销推广方案苏州市博思堂投资顾问有限公司2007年1月17日市场调研篇营销推广篇企划表现篇1苏州别墅市场分析>>>>>>2项目特定市场分析>>>>>>>>>>>>>>>>>>3项目立地条件分析4项目市场定位分析一、苏州别墅市场分析a、综述：1、苏州别墅发展历程第一阶段外销别墅——别墅市场的起步（1994年-1998年）第二阶段经济型别墅占据主流（1998年-2002年）第三阶段高档别墅步入市场（2002年-2004年）第四阶段品牌开发、产品创新时代（2004年开始—至今）代表项目：独墅苑、美墅缘代表项目：天伦·随园、碧瀛谷代表项目：庭园、本岸、中信太湖城一、苏州别墅市场分析b、产品演变：1、苏州别墅发展历程一、苏州别墅市场分析c、卖点演变：1、苏州别墅发展历程一、苏州别墅市场分析d、需求演变：1、苏州别墅发展历程从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求一、苏州别墅市场分析e、客源演变：1、苏州别墅发展历程•客户组成变化•纯外销•外销与内销并存•主要为内销•发展阶段•港澳台、外籍人士•外销向内销转变•内销为主、外销较少•1994-1998•1998-2002年•2002-至今•营销主体客户群演变特征：外销向内销转变，自住向度假需求过度，并且呈现郊区化的发展模式，“以本地客源为主，外地客源为辅”已经成为苏州别墅市场的主流诉求一、苏州别墅市场分析a、供应分析：2、苏州别墅宏观分析从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求从市场供应量来看：07年苏州别墅07年的新推供应量达到125.7万㎡，主要来自于05、06年出让的低容积用地开发园区、新区的别墅供应板块贡献率上升较大，主要源于湖东、浒关低容积用地的开发；其他三区中，中心城区受土地供应限制，吴中区推量与06年持平；中心城区园区吴中区相城区新区2006年9.4万m29.4万m244.4万m220.5万m21.7万m2比重11％11％52％24％2％2007年9.1万m229.6万m257.2万m222.6万m27.2万m2比重7.4％24.5％43.2％18.2％6.7％05－07年苏州别墅市场供应量(万方)28.7485.47125.702040608010012014005年06年07年园区、吴中区将是未来苏州别墅的主要供应板块，新区别墅供应将会有所增加!一、苏州别墅市场分析b、成交分析：2、苏州别墅宏观分析从完全的自住功能需求转向环境的休闲度假、功能的自住需求从别墅成交量来看：07年别墅市场成交量波动较大，今年的成交高峰期在6、11月份。10月份开盘项目减少及政策影响，成交量下滑较明显。11月份别墅成交出现的反弹主要源于吴中区...
