2018年资产评估师考试辅导资产评估实务一第四章建（构）筑物及在建工程评估第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、构（建）筑物的概述及其他知识资产评估师更新QQ群：600926308购买各类资料咨询QQ：49027400第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限关系；收益额的认定。二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5元（2）计算房屋现值（3分）①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住124页土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价（1-残值率）/使用年限＝1723028×（1-5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价-年贬值额×6＝1723028-46767.92×6＝1442420.5元（3）计算房地产总收入：年租金总收入＝1000×78%×510＝397800（元）（4）计算房地产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管...
