2018年资产评估师考试辅导资产评估实务一第三部分客观题目四、成本法在房地产评估中的运用（一）适用范围评估师资料更新QQ群：600926308各类资料购买咨询QQ：49027400房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定限制。（二）房地分估路径时建（构）筑物价值1.基本思路分别测算土地重置成本、建筑物的重置成本建（构）筑物价值＝土地使用权价格＋房屋建筑物价值2.房地分估模式下的土地评估（成本逼近法）土地使用权价格＝土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益（4-18）（1）土地取得费（实际上就是拆迁补偿费）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用（2）土地开发费主要包括：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费（3）利息（重难点）①土地取得费利息以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期第1页2018年资产评估师考试辅导资产评估实务一②土地开发费利息如果土地开发费是逐步投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。③开发期计息期确定【说明】①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。②期初一次性投入：全期计息③均匀投入：计息期为开发期的一半④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。不管自有资金还是借入资金，都要计算利息；利息的计算采用复利，而不是单利（4）利润利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算利润＝（土地取得费＋土地开发费）×合理的利润率或者＝开发后土地的地价×合理的利润率3.房地分估模式下的房屋建筑物评估（不含土地）房屋建筑物评估值（不含土地）＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）（1）确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他（期间）费用＋利息＋合理利润①建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。一般可采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。②前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、...
