金地集团商业房地产战略定位第一部分报告摘要第二部分商业地产的盈利本质第三部分商业地产的发展趋势第四部分金地集团商业地产发展战略内容概要商业房地产IRR的内在含义商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益，这是其价值的基础，也是项目获得较高IRR的基础；选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRR的影响不一样；2.集团商业房地产战略定位集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益率（IRR）；长期持有稳定性收益不是现在的战略定位；金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期销售。3.集团新投资项目策略纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%；在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资；住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税后IRR大于15%，同时对商业部分现金流单独测算，其税后IRR要求大于10%。4.集团已有商业房地产物业的经营调度要求已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度，在住宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否则，集团统一调度商业房地产的销售。在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管理，提升商铺的净营运收益水平。集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估，如达不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销售处理。第一部分商业房地产的盈利本质（一）主要结论：•项目净营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值；•对于进入成熟稳定期的物业来说，只要转售时的资本化率低于投资第一年的净租金收益率，就能实现比长期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。•在商业还没有成熟时进行销售，所实现的IRR较低；一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下，才会有投资者购买，才能实现项目IRR的最大化。•作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好的下家（战略合作伙伴），来以较低的资本化率收购该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。（1、1）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值其本质是由商业房地产估值方法决定的——国家标准《房地产估价规范5.1.5》规定：收益性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价方法。——收益资本化法（incomecapitalizationapproach）预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。——国外机构投资者如何评价商业房地产？Ħ¸ù˹̹Àû¹ØÓÚÉÒµ·¿µØ²úµÄÆÀ¹À...
