宝山区殷高西路333号项目市场研究与定位报告2017.04目录Part02经营层面解决方案宏观市场研究、商业市场研究、项目自身研究、消费者研究、项目定位Part03建筑规划层面解决方案建筑规划层面问题及解决方案现存问题分析Part01现存问题分析Part04落位方案与财务分析落位方案、财务分析Part01现存问题分析问题列举问题一：现有业态混乱，鱼龙混杂，假货横行，配比不合理，零售比重过大。对项目内部的经营业态缺乏管控，给人以杂乱的感觉。B11F2F3F永辉超市运动城（部分）服装（部分）美广（部分）皮革城空置空置空置零星散售，仅有部分店铺开业，品牌档次低专业市场形态，档次较低新开业，档次一般，经营情况较差整个商场人气最旺的部分大卖场业态是相对独立的自我生存型业态，对其他业态的依赖性较少。停车场&影院在建停车场问题列举问题二：管理混乱，广场特卖无规划，拖低项目整体档次，阻隔东西人流互动。广场内搭建的临时商铺问题列举问题三：商场内部规划布局不合理，缺乏有效联动。美食广场主动线餐饮后厨区B1层美食广场作为一种能够引导人流的目的性业态，占据了该层西区的最佳位置，内部主动线的设置使得餐饮的后厨区直接面对南面商铺，导致南面商铺难以使用，西面内部的商铺也处于空置状态。难以使用，空置难以使用空置商铺现状后厨区南面空置商铺问题列举问题四：动线布局不合理，水平动线过长，过直，缺乏变化，主副动线无明显区别；垂直动线过少，并且无明显标示。泰国芭提雅海滩中央百货动线设置本案2F动线设置：单侧主动线达170m且无节点设置，远远超出消费者的承受极限。约170m约170m总结可以发现，项目现实问题较多，主要可以分为经营和建筑规划两个层面。建筑规划层面问题列举内部商铺划分布局不合理，缺乏有效联动；水平动线过长，过直，缺乏变化，主副动线无明显区分；垂直动线过少，部分客梯无明显标示；外立面缺乏规划，比较单调；精神堡垒，广告位等缺乏，商业价值无法体现。经营层面问题列举无区间主题划分，给人以凌乱的感觉；业态混乱，鱼龙混杂，配比不合理；品牌档次低，假货横行，对消费者吸引力不强；对项目内部的经营业态管理失控，给人以杂乱，凌乱的感觉；广场特卖无规划，阻隔东西人流互动。Part02经营层面解决方案解析路径问题提出产权出售何种定位是适合项目的？业态混乱档次较低管理混乱……如何解决存在问题？精准的商场定位专业的管理团队要解决商场的经营性问题，就必须找准商场的定位方向，并有专业的管理团队...
