小区物业经营状况分析报告一、××小区概况××小区总占地面积为12.28万平方米，总建筑用地为3.4万平方米，总建筑面积为32.57万平方米，绿化面积约为5.7万平方米。××小区共有48幢1900户，配套车位1001个。小区内有东、西两大湖，面积约为1.57万平方米。有外街商铺57间，进驻商家有大型超市、银行、西餐厅、美容生活馆等；内街商铺33间，有多样生活配套小店。二、岗位编制及人工成本控制1.保安部岗位定编分析根据岗位定编图，每班需设保安员14人、车管员5人、监控员1人、领班1人，共21人；因二期临停收费，各门岗在车辆进出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安员6人；宿舍管理员2人（宿管员休息需由保安员顶班）。三班合总，共设保安员48人、车管员15人、监控员3人、宿管员2人，总计68人。主任2人、领班3人。以上各岗合计，保安部编制共73人。2.清洁部岗位定编小区共有48台电梯，其中多层16台电梯，高层32台电梯；共有大小车库10个、大小水池61个。根据小区设施情况，设领班1人、技工1人、钟点清洁1人、楼道清洁10人、外围（含员工宿舍、内街、外街、杂工、顶休）7人。以上岗位合计，清洁部编制共20人。3.绿化部岗位定编小区绿化面积达5.7万平方米，湖水面积约有1.57万平方米，共有植物220多种，以热带植物为主。根据小区绿化情况，设领班1人、水车司机1人、捞湖1人、苗圃工1人、机动岗1人；修剪队，主要负责绿化修剪、有偿服务及日常应急等工作，设5人；养护岗位（含8座），共设11人。以上岗位合计，绿化部编制共21人。4.客服部、工程部岗位定编一、二期共1900户，现已入住1501户，入住率为79%；在装修单元有142户，未装修单元有257户；二期大部分交楼才满一年，返修工作量大。根据小区实际的工作量及服务需要，客服部（含收费员）需配置8人，工程部需配置9人。5.各部门人员构成比例图各部门人员构成比例如下图所示。各部门人员构成比例图人工成本分析：上半年人工成本费达1088018.73元，加上员工福利支出（按工资的14%计提），共占总支出的49.85%。由于二期临停收费的需要，需增加保安员6名；由于客服部与财务部合并，优化配置，与上半年相比可减少2人；加上××管家部的增编，预计人工成本将比上半年增加3.4%，约占管理费收入的65%。根据××小区的楼盘素质及集团销售需求，下半年的人员编制较合理。三、人员流失控制1.上半年人员流失情况上半年人员流失情况如下图所示。上半年人员流失情况2.保安部人员流失情况在上半年流失人员中，保安部所...
