房地产行业研究方法中信证券研究部陈聪2010.08分析师简介2陈聪中信证券房地产行业首席分析师。剑桥大学城市规划硕士，南开大学金融学学士。毕业后曾于戴德梁行从事物业整栋收购，2007年初进入中信证券研究。2009年新财富房地产行业最佳分析师第二名。2009年证券市场周刊“水晶球奖”房地产行业最佳分析师第一名。3目录内容第一章估值方法和个股选择第二章行业生态和周期判断4一、估值方法和个股选择51.1估值理论相对全面的等式模型相对全面的等式模型相对全面的等式模型相对全面的等式模型现金股东权益融资性债务非核心资产企业价值企业价值债务净额=融资性债务–现金企业的融资性债务（如银行借款、金融负债、关联方资金占用等），包括短期与长期融资性债务；企业的经营性负债（如应付往来款项等）不属于此范畴。融资性债务的判断标准：是否承担利息。企业价值是指公司核心资产运营产生的价值。非核心资产通常为企业非主营业务的资产，如长期股权投资、其他长期资产等。企业报表上所反映的现金及银行存款。股东权益即为公司的市值。优先股股权期权少数股权所有者权益=股东权益+优先股股权+期权+少数股权通过企业价值估算股权价值通过企业价值估算股权价值通过企业价值估算股权价值通过企业价值估算股权价值计算企业融资性债务价值计算企业核心资产价值计算企业总资产价值计算企业核心资产价值计算企业所有者权益计算企业的普通股股权价值1234企业价值+非核心资产价值+现金总资产价值-债务总额所有者权益价值-相关权益项目每股价格61.1估值理论市场法净现金流折现法估值原理根据所需要的可比指标(P/E、P/B、EV/EBIT、EV/EBITDA等)，选择同行业同规模、类型近似的上市公司可比指标，结合本企业原始财务数据，计算得出。通过对企业未来经营活动的绩效预测，计算出企业预测期内的无杠杆自由现金流并折现，同时，结合对预测期以后的现金流终值并折现，两者相加得出。估值结果P/E、P/B法：股权价值EV/EBIT、EV/EBITDA：企业价值企业价值估值优点数据获取较易计算方法较为简单数据量小，耗时短与公司未来市价具有可比性可以避免因公司会计政策而引起的失真可以评估企业的潜在整合效果能够体现出敏感性确定不同方案对企业估值的影响估值缺点受市场及同行业影响较大，有时会偏离企业自身价值计算方法较为复杂、假设较多，很难准确测定与投资者存在信息不对称适用企业对于高增长行业，由于资本支出较大，通常选用EV/EBI...
