房地产行业研究方法培训鱼晋华鱼晋华华泰联合证券研究所华泰联合证券研究所20102010年年77月月2目录一)行业篇行业生命周期视角全球宏观的视野市场行为主体分析二)公司篇关注企业的战略和模式如何挖掘房地产公司的内在价值如何阅读房地产公司的财报3行业生命周期视角研究主要发展阶段的特点,掌握行业发展的一般规律判断当前行业所处的阶段,并准确预测未来的发展趋势时间规模初创期成长期成熟期衰退期4学会收集并处理数据我们无法在实验室展开研究充分利用历史数据不可简单类比:每个时代都有自己的经济问题;国别的因素无法忽略行业生命周期视角利用历史案例的研究，但应注意时代和国别的差异“我们无法从倒后镜中看到未来”5行业生命周期视角时间规模起步期高速增长期震荡/平稳期?衰退期?87年深圳率先实行土地使用权的招标、拍卖制度，标志房地产行业正式进入市场化发展阶段.98年取消住房实物分配的住房体制改革。2000年开始推行的住房按揭贷款.市场降温。保障性住房供应加大.但仍享有人口红利人口红利结束，住房需求下降199820072015E19876需求推动型经济及收入增长预期城市化/人口/家庭结构政策家庭财富(储蓄)金融环境(利率信贷)行业生命周期视角7行业生命周期视角0102030405060708019501960197019801990200020102020203020402050人口红利期15岁以下人口占比65岁以上人口占比15-64岁人口占比由”442”进入”421”时代,可能预示行业高点将过8行业生命周期视角1996年3.73亿人2027年9.8亿人2007年5.96亿人城市化的内涵是非农经济的发展带动城市人口和居住需求增长,并非人口的行政迁徙城市化可推动结构性的人口红利9行业生命周期视角5007009001100130015001700190021001966197119761981198619911996千户人22.533.544.55家庭平均人口家庭数量(左轴）香港66年到96年，30年内人口总量增加72%，但家庭数量增加145%。家庭小型化是社会潮流家庭人口小型化趋势可部分缓冲人口红利结束负面影响10行业生命周期视角4.23.73.12.701122334451987199520052015E中国家庭人口小型化趋势同样强烈11房地产周期性波动的根源建筑周期的影响，导致供应相对需求变动无法及时作出调整购房人追涨不买跌的心态,导致市场需求难以测算信息不对称导致供给难以对需求的变动无法作出准确的调整金融杠杆加剧了房地产的波动性12房地产周期性波动的根源房价涨幅真实抵押贷款利率-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%1976Q11977Q41979Q31981Q21983Q11984Q41986Q31988Q21...
