海外行业报告|行业研究简报请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1物业行业证券研究报告2019年08月15日作者刘章明分析师SAC执业证书编号：S1110516060001liuzhangming@tfzq.com孙海洋分析师SAC执业证书编号：S1110518070004sunhaiyang@tfzq.com永升生活服务：增值服务增速占比提升，19H1净利+120%盈利能力提升2019H1永升生活服务集团收入7.08亿元，同比增长61.4%，8月14日，公司公告半年报，收入7.08亿元，同比增长61.4%，其中，物业管理服务收入4.36亿元，占比61.65%（相比2018H1，-6.78pct），同比增长45.38%；非业主增值服务收入1.30亿元，占比18.40%（-0.88pct），同比增长54.02%；社区增值服务1.41亿元，占比19.96%（+7.66pct），同比增长162.2%。具体来看：物业管理服务主要针对业主、住户和物业开发商，包括清洁、安保、园林及保修服务，为公司主要收入来源。截至2019H1，集团合约建筑面积约8620万平米（较2018年底增长31.4%），合约项目459个（较2018年底增长20.8%）；在管建筑面积4902万平方米（较2018年底增长21.8%），在管项目286个（较2018年底增长10.9%）。该增长主要得益于（i）大股东旭辉集团的业绩快速增长和业务支持；（ii）集团多元化向公开市场发展，向独立市场拓展以获取市场份额。截至19H1永升生活服务在管建筑面积中1593.3万平米（占比32.50%）来自旭辉集团；3309.1万平米（占比67.5%）来自第三方物业开发商。2019H1来自旭辉集团的项目管理费单价平均为3.35元/平方米/月，来自第三方物业开发商的项目管理费单价平均为1.93元/平方米/月。2019H1永升的物业管理费单价稳定提升，主要源于对服务品质有较高要求，通过不断优化服务项目，新接管项目和部分在管项目的收费标准均提升。截至19H1，在管建筑面积中住宅业态占比87.77%，非住宅业态占比16.23%。永升正努力涵盖其他类型物业。永升已签约管理工业园区、医院、工厂、展览中心等物业。在不同业态和不同城市都有标杆性项目，比如上海恒基旭辉中心、北京旭辉空港中心、武汉旭辉大厦、天都商业大厦、邵阳体育中心、昕月溪商业广场等。非业主增值服务主要包括协销服务、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务、交付前检验服务，主要是由于旭辉集团和合作开发商地产开发的项目大量增加，对协销、交付前检验等服务的需求增长所致。社区增值服务主要包含家居生活服务、停车位管理&租赁及销售服务、物业经纪服务及公用区域增值服务四大类，基于社区场景和服务业主的需...
