敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告2019年5月7日房地产服务提费利润限制突破在即，资本助力物业龙头优势尽显——物业服务行业系列报告（1）行业深度◆减管制、加资本，行业进入新阶段从政策历程来看，2012年《服务业发展十二五规划》后，以物业管理师注册职业资格认定取消、物业服务企业资质管理取消、放开部分价格管制等为标志，政策方向变为放开管制，走向市场化竞争。2018年以来，物业企业迎来密集上市期，据我们统计，超过66%的募集资金预计用来收并购和扩大管理规模，资本支持下头部效应将进一步显现。目前头部企业在管理面积均值、业绩增速和利润率方面均占优势，未来行业集中度有望进一步提升。◆突破利润天花板，打造社区生态由于收入端受政府价格管制，而成本端（主要是人力成本）不断提升，基础物业服务的利润空间不断受挤压。2015-2018年，二十城城市物业服务费涨幅均值为1.59%，而全国最低工资标准增速中枢不断下行后仍在5%附近。这倒逼企业通过提效（增加人均管理面积）、加大外包力度（加强专业分工）、开展增值业务（提高利润率）和提高收费标准（扩大收入）应对成本上升和拓展盈利空间，一定程度上提升了企业的核心竞争力。2018年以来，深圳、佛山等多个城市提高物业收费标准。随着调升收费标准的城市增加，物业服务行业利润限制有望突破。◆国际经验——FirstServiceFirstServiceCorporation是北美物业企业领头羊，旗下拥有两个行业领先的服务平台（下属企业），分别从事物业管理和品牌运营。通过与国内物业企业对比，我们发现FirstService的不同之处在于：1）在细分领域做到专业；2）强大的组织整合能力；3）关注房屋和财产的服务理念。这与市场环境有一定关系，也在一定程度上代表了物业服务企业的发展方向。收入结构对比显示，国内增值服务仍有较大提升空间，未来占比有望进一步提升。2015年分拆上市以来，FirstService大幅跑赢纳斯达克指数，最新PE估值48.65倍，远高于国内已上市物业服务企业平均水平。◆投资建议国内物业服务行业管制减弱，市场化程度提升，同时来自资本的支持有助于头部企业加速并购和扩大规模。目前物业服务行业第一梯队已经成型，头部企业在管理面积均值、业绩增速和利润率方面均占优势，未来头部效应将进一步显现。以深圳、佛山等提高物业收费标准为代表，行业收费标准提升已实现“破冰”，未来物业服务行业利润限制有望突破。国内部分地产龙头正加快进行物业板块分拆上市，登陆资本市场有助于物...
